Дело № 2-6/2024

33-3634/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 ноября 2024 года г. Оренбург

    Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе

председательствующего судьи Полшковой Н.В.

судей Наливкиной Е.А., Наумовой Е.А.

при секретаре Красниковой Д.Д.

с участием прокурора Золотаревой Д.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданско дело по иску администрации города Оренбурга к Ждан Макару Дмитриевичу, Ждан Екатерине Дмитриевне, Инжеватовой Марине Михайловне об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем предоставления выкупной стоимости, по апелляционной жалобе администрации г. Оренбурга на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 29.01.2024г.

Заслушав доклад судьи Полшковой Н.В., заключение прокурора Золотаревой Д.Е., просившей решение суда в части выселения ответчиков оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

администрация г. Оренбурга обратилась в суд с исковым заявлением к Ждан М.Д., Ждан Е.Д., Инжеватовой М.М. об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем предоставления выкупной стоимости, указав, что собственниками жилого помещения общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: (адрес) являются Инжеватова М.М., Ждан Е.Д., Ждан М.Д., Заключением межведомственной комиссии от 25.12.2017 года № 124 принято решение о выявлении оснований для признания многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: (адрес), аварийным и подлежащим реконструкции. Постановлением администрации г. Оренбурга от 09.07.2020 года №1018-п указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим реконструкции. В соответствии с п. 2.1 постановления администрации от 09.07.2020 года №1018-п собственникам помещений многоквартирного дома №(адрес) установлен срок, до которого необходимо осуществить реконструкцию многоквартирного дома – 31.12.2026 года. Согласно п. 3.3 указанного постановления мероприятия по отселению граждан, проживающих в многоквартирном доме № должны быть осуществлены не позднее 31.12.2027 года. Письмом администрации г. Оренбурга от 20.07.2020 года №01-25/7140 собственнику жилого помещения ответчикам было направлено требование об осуществлении реконструкции многоквартирного дома (адрес) в срок до 31.12.2026 года.

В 2021 году в постановление администрации от 09.07.2020 года №1018-п внесены изменения (постановление администрации от 07.12.2021 года №2319-п), срок проведения собственниками реконструкции многоквартирного дома сокращен до 31.12.2021 года, срок мероприятий по переселению – до 31.12.2023 года. Письмами администрации от 24.11.2021 года, от 15.12.2021 года собственники жилого помещения были уведомлены о сокращении сроков проведения реконструкции многоквартирного дома – 31.12.2021 года.

В связи с тем, что ответчики в установленный срок не осуществили реконструкцию указанного дома, постановлением администрации г. Оренбурга от 16.03.2022 года №478-п «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером № и иных объектов для муниципальных нужд» принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером №

29.03.2022 года собственникам направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с предложением выбрать способ обеспечения жилищных прав в течение 5 дней после получения уведомления (письмо Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Оренбурга №1-25/3157 от 28.03.2022 года). Данное уведомление вручено ответчикам 15.04.2022 года.

До настоящего времени ответчики не выбрали способ обеспечения их жилищных прав.

Согласно отчету об оценке №7755-8 от 06.05.2022 года рыночной стоимости объекта оценки, представляющего собой жилую квартиру общей площадью *** кв.м., расположенную по адресу: (адрес) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 06.05.2022 года составляет 2924377,40 рублей.

В соответствии со справкой ООО «УК «Центр-ЖКХ» в указанном жилом помещении зарегистрирована Инжеватова М.М.

Согласно акту визуального обследования от 28.04.2022 года установлено, что в жилом помещении расположенном по адресу: г(адрес) проживает Инжеватова М.М.

На основании изложенного, просили изъять для муниципальных нужд у Инжеватовой М.М., Ждан Е.Д., Ждан М.Д. жилое помещение общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: (адрес) путем выкупа у собственников данного жилого помещения на следующих условиях: предоставление возмещения за жилое помещение в размере 2924377,40 рублей. Прекратить право собственности Инжеватовой М.М., Ждан М.Д., Ждан Е.Д. на помещение общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: (адрес). Признать за муниципальным образованием «город Оренбург» право собственности на помещение общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: (адрес). Выселить Инжеватову М.М. из жилого помещения, общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: (адрес). Снять Инжеватову М.М. с регистрационного учета из жилого помещения общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: (адрес)

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены УЖКХ администрации г. Оренбурга, Инспекция государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области, Департамент имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 29 января 2024 года исковые требования администрации города Оренбурга к Ждан Макару Дмитриевичу, Ждан Екатерине Дмитриевне, Инжеватовой Марине Михайловне об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем предоставления выкупной стоимости удовлетворены частично.

Взыскана с администрации города Оренбурга в пользу Ждан Екатерины Дмитриевны выкупная стоимость за 1/3 долю в праве собственности на изымаемое жилое помещение по адресу: (адрес) кадастровый номер № в размере 1 591 264 (один миллион пятьсот девяносто одна тысяча двести шестьдесят четыре) рубля.

Взыскана с администрации города Оренбурга в пользу Ждан Макара Дмитриевича выкупная стоимость за 1/3 долю в праве собственности на изымаемое жилое помещение по адресу: (адрес) кадастровый номер № в размере 1 591 264 (один миллион пятьсот девяносто одна тысяча двести шестьдесят четыре) рубля.

Взыскана с администрации города Оренбурга в пользу Инжеватовой Марины Михайловны выкупная стоимость за 1/3 долю в праве собственности на изымаемое жилое помещение по адресу: (адрес) в кадастровый номер № размере 1 591 264 (один миллион пятьсот девяносто одна тысяча двести шестьдесят четыре) рубля.

Указано, что решение суда с момента выплаты Ждан Екатерине Дмитриевне, Ждан Макару Дмитриевичу, Инжеватовой Марине Михайловне выкупной стоимости за принадлежащее им жилое помещение является основанием для прекращения права собственности Ждан Екатерины Дмитриевны, Ждан Макара Дмитриевича, Инжеватовой Марины Михайловны на 1/3 долю за каждым в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: (адрес) кадастровый номер № и основанием для возникновения права собственности на указанное жилое помещение у муниципального образования «город Оренбург».

Суд выселил Инжеватову Марину Михайловну из жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес) кадастровый номер № с момента выплаты ей выкупной стоимости за принадлежащее ей жилое помещение.

Указал, что решение суда является основанием для снятия Инжеватовой Марины Михайловны с регистрационного учета из жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес) кадастровый номер №

В удовлетворении остальной части исковых требований администрации г. Оренбурга отказал.

Взыскал с администрации г. Оренбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» (ИНН 5610129396) расходы на производство судебной экспертизы в размере 52700 (пятьдесят две тысячи семьсот) рублей.

    На указанное решение суда администрацией г. Оренбурга подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда с вынесением нового решения – о полном удовлетворении исковых требований администрации г. Оренбурга. В обоснование доводов апелляционной жалобы представитель администрации г. Оренбурга указывает на необоснованное включение судом в размер выкупной стоимости жилого помещения возмещения за непроизведенный капитальный ремонт, при том, что вопрос о том, требовалось ли проведение капитального ремонта МКД на дату приватизации первого жилого помещения в этом МКД судом перед экспертом не ставился, эксперт на такой вопрос не отвечал, заключения по нему не давал.

Таким образом, решение суда обжалуется только в части определения выкупной стоимости спорного жилого помещения. В остальной части, а именно в части выселения и снятия ответчиков с регистрационного учета решение суда не обжалуется, в связи с чем не является предметом проверки суда первой инстанции.

Так, в соответствии с с.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В судебное заседание не явились лица, участвующие в деле, и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив довод апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, собственниками жилого помещения, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу(адрес) кадастровый номер № являются ответчики по делу - Ждан Е.Д., Ждан М.Д. и Инжеватова М.М., каждому принадлежит по 1/3 доле в праве общей долевой собственности на данный объект.

Заключением межведомственной комиссии от 25.12.2017 года № 124 принято решение о выявлении оснований для признания жилого дома, расположенного по адресу: (адрес) аварийным и подлежащим реконструкции.

Постановлением администрации г. Оренбурга от 09.07.2020 года №1018-п многоквартирный дом по адресу: (адрес) признан аварийным и подлежащим реконструкции. Собственникам помещений указанного многоквартирного дома в срок до 31.12.2026 года необходимо произвести реконструкцию многоквартирного дома. В случае, если собственниками помещений многоквартирного дома в течение установленного срока не будет осуществлена реконструкция многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и помещения многоквартирного дома подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Постановлением администрации г. Оренбурга от 07.12.2021 года №2319-п в постановление администрации г. Оренбурга от 09.07.2020 года №1018-п внесены изменения, срок проведения собственниками реконструкции многоквартирного дома сокращен до 31.12.2021 года, срок мероприятий по переселению – до 31.12.2023 года. Согласно постановлению администрации г. Оренбурга от 16.03.2022 года №478-п земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: (адрес) в целях реконструкции многоквартирного дома, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, изъят для муниципальных нужд. Также для муниципальных нужд подлежат изъятию жилые (нежилые) помещения в многоквартирных домах по адресам: (адрес) расположенных на земельном участке, за исключением жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно представленному в материалы дела истцом администрацией г. Оренбурга отчету об оценке №7755-8 от 06 мая 2022 года, подготовленному ООО «Гарант-оценка», рыночная стоимость спорного недвижимого имущества составляет 2 924 377,40 рублей.

Указанная выкупная стоимость обсуждалась сторонами в досудебном порядке, однако собственники с указанной стоимостью подлежащего изъятию жилого помещения не согласились.

В связи с возникшими между сторонами противоречиями относительно размера выкупной стоимости подлежащего изъятию у Инжеватовой М.М., Ждана М.Д., Ждан Е.Д. объекта недвижимого имущества определением суда была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» Зоновой Т.А.

Согласно заключению эксперта №1122-С от 16 февраля 2022 года, подготовленному экспертом ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» Зоновой Т.А. выкупная цена каждой 1/3 доли, принадлежащей Ждан Е.Д., Ждан М.Д. и Инжеватовой М.М. на изымаемое помещение с учетом округления составила 1491287,30 рублей, в том числе рыночная стоимость права (собственность) на изымаемое помещение 777600 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома 697188,31 рублей, издержки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него 14444,33 рублей, издержки связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение 666,66 рублей, издержки, связанные с переездом 1488 рублей.

Принимая во внимание то обстоятельство, что вышеуказанным экспертом при проведении оценки объекта не учтены положения части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не отражены ответы на все поставленные в определении суда вопросы, определением суда по ходатайству представителя ответчика назначено проведение дополнительной судебной оценочной экспертизы, производство которой также поручено эксперту ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» Зоновой Т.А.

В соответствии с заключением эксперта №97/23-С от 15 декабря 2023 года, подготовленным экспертом ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» Зоновой Т.А. выкупная цена каждой 1/3 доли, принадлежащей Ждан Е.Д., Ждан М.Д. и Инжеватовой М.М. в жилом помещении, расположенном по адресу: (адрес) кадастровый номер № составляет 1 591 264 рубля, в том числе рыночная стоимость права (собственность) на изымаемое помещение 1011 000 рублей, компенсация за не производимый капитальный ремонт многоквартирного дома 555490 рублей, издержки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него 21667 рублей, издержки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение 677 рублей, издержки, связанные с переездом 2440 рублей.

При определении выкупной стоимости жилого помещения, принадлежащего ответчикам Инжеватовой М.М., Ждан М.Д. и Ждан Е.Д. суд посчитал возможным принять за основу заключение эксперта №97/23-С от 15 декабря 2023 года, подготовленное экспертом ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» Зоновой Т.А. и взыскал с администрации г. Оренбурга в пользу ответчиков определенную экспертом Зоновой Т.А. выкупную стоимость пропорционально принадлежащим собственникам долям в жилом помещении.

В соответствии с ч.7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции по делу была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФГБУ «Оренбургская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». Необходимость назначения повторной экспертизы была вызвана противоречивыми выводами эксперта Зоновой Т.А. в заключении, которая фактически определила две разные выкупные стоимости. В связи с чем такое заключение эксперта не может быть судом апелляционной инстанции во внимание.

Как следует из выводов судебной строительно-технической экспертизы, проведенной экспертами ФГБУ «Оренбургская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», рыночная стоимость спорной квартиры с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты, доли в общему имуществе МКД и доли в земельном участке составляет 3 141 846 рублей. Стоимость доли каждого из трех сособственников – 1047 282 руб.

Размер затрат, которые причинены или могут быть причинены собственникам жилого помещения изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение и т.д., определен экспертом в размере 136 055 рублей, по 45 351,67 руб. каждому собственнику.

Эксперты также пришли к выводу о величине стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в 1 036 809 руб., по 345 603 руб. каждому собственнику.

Эксперты также указали, что указанный МКД нуждался в капитальном ремонте на дату приватизации первого жилого помещения. Непроведение такого ремонта привело к снижению уровня надежности дома.

Судебная коллегия принимает данное заключение эксперта в качестве допустимого, достоверного и достаточного доказательства по делу. Выводы экспертов подробно мотивированными ими в исследовательской части заключения.

Так, при определении рыночной стоимости спорной квартиры экспертом применен сравнительный метод исследования. Выбор такого метода также подробно мотивирован им в исследовательской части заключения.

В качестве объектов-аналогов взяты МКД с приближенными к спорному МКД годами постройки, техническими характеристиками, также расположенными в исторической части г. Оренбурга (центре города), один аналог также находится в доме, являющемся объектом культурного наследия.

Оснований не доверять выводам эксперта у судебной коллегии не имеется.

Возражения ответчиков относительно неверной оценки экспертом стоимости спорной квартиры в связи с тем, что экспертом не учтена конкретная доля общего имущества как в коммунальной квартире, так и в МКД, судебная коллегия считает несостоятельными, т.к. экспертом применен метод сравнительного исследования, в котором применяются объекты-аналоги.

Так, в соответствии со ст. 7 ФЗ «О государственной экспертной деятельности», при производстве судебной экспертизы эксперт независим, он не может находиться в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

Статьей 8 указанного Закона установлено, что эксперт проводит исследования объективно, на строго-научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Из приведенных нормативных положений следует, что одним из принципов проведения судебной экспертизы является независимость эксперта, которая предполагает его самостоятельность в ходе исследования, выбор им соответствующих методов и отсутствие внешнего влияния на его выводы. Поскольку эксперт свободен в выборе методов экспертного исследования, данный выбор он производит, опираясь на свои знания и внутренние убеждения.

Доводы ответчиков о том, что спорное жилое помещение не является комнатой или комнатами в коммунальной квартире, а фактически является квартирой, опровергается сведениями ЕГРН, где указано, что спорное помещение находится в помещении коммунального заселения. Экспертом вся техническая документация на спорное жилое помещение исследовалась, как и исследовалось само жилое помещение, о чем свидетельствуют его фотографии в заключении эксперта.

В связи с чем судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда с указанием выкупной стоимости жилого помещения в размере, определенном заключением ФГБУ «Оренбургская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 29.01.2024 года изменить в части размера взысканной с администрации г. Оренбурга выкупной стоимости, и взыскать с администрации г. Оренбурга в пользу Ждан Екатерины Дмитриевны, Ждан Макара Дмитриевича, Инжеватовой Марины Михайловны выкупную стоимость жилого помещения, включая убытки, связанные с переездом и поиском другого жилья в размере по 1 438 237 рублей в пользу каждого.

В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации г. Оренбурга – без удовлетворения.

Дополнить резолютивную часть решения абзацем следующего содержания.

Оплатить федеральному государственному бюджетному учреждению «Оренбургская лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» стоимость проведенной по делу судебной экспертизы за счет средств федерального бюджета, путем перечисления со счета Оренбургского областного суда денежных средств в размере 65 312 (шестьдесят пять тысяч триста двенадцать) рублей по следующим реквизитам:

***

***

***

***

***

***

***

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 04.12.2024 года.