Дело № 33-3519/2025

2-17/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Оренбург 24 июня 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Сенякина И.И.,

судей Ярыгиной Е.Н. и Данилевского Р.А.,

при секретаре Сукачевой В.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Арутюнян Л.В. на решение Сакмарского районного суда Оренбургской области от 21 февраля 2025 года по иску Георгиева Е.В. к Арутюнян Л.В. о взыскании денежных средств, заслушав доклад судьи Сенякина И.И., оценив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев материалы дела в пределах этих доводов,

УСТАНОВИЛА:

Георгиева Е.В. обратилась в суд с указанным выше иском к Арутюняну Л.В. по тем основаниям, что (дата) между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка со строениями на нем, с определением цены такого земельного участка в сумме ***.

Одновременно с этим, стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор не позднее (дата) при условии отсутствия какихлибо обременений и ограничений. При этом обеспечением исполнения обязательства по заключению основного договора являлся задаток в размере ***, который был получен ответчиком.

Однако, основной договор не был заключен, как полагал истец, по вине ответчика, поскольку Арутюнян Л.В. до (дата) неоднократно менял условия договора и отказался подписывать основной договор, содержащий все условия предварительного договора, направленный в его адрес до истечения срока подписания основного договора, требуя при этом изменения существенных условий – занизить стоимость земельного участка.

(дата) в ее адрес был направлен основной договор, не соответствующий условиям предварительного договора. Кроме того, указывала, что ответчик не уведомил ее об имеющихся ограничения использования земельного участка №, а также вновь образованного земельного участка №, в отношении которых зарегистрированы ограничения.

В ее адрес (дата) поступило уведомление ответчика о необходимости подписания основного договора (дата).

(дата) в адрес ответчика направлена претензия с требованием в связи с прекращением действия предварительного договора уплатить двойную сумму полученного задатка, которое оставлено ответчиком без удовлетворения, просила взыскать с Арутюняна Л.В. двойную сумму задатка в размере 6 000 000 рублей, а также сумму государственной пошлины в размере 38 200 рублей.

Возражая против удовлетворения исковых требований, в суде первой инстанции ответчик ссылался на то, что основной договор не был заключен по вине ответчика, в подтверждении чего им была представлена переписка с истцом.

Решением Сакмарского районного суда Оренбургской области от 21 февраля 2025 года исковые требования Георгиевой Е.В. к Арутюняну Л.В. о взыскании денежных средств удовлетворены частично, суд постановил взыскать с Арутюняна Л.В. в пользу Георгиевой Е.В. сумму задатка, оплаченного по предварительному договору купли-продажи земельного участка от (дата), в размере 3 000 000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 100 рублей, а всего 3 019 100 рублей, в удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Не согласившись с решением суда, Арутюнян Л.В. подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новое об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обосновании жалобы указывает, что в исковых требованиях Георгиева Е.В. ссылалась на предварительный договор купли-продажи от (дата), когда как суду был представлен предварительный договор купли продажи от (дата). Полагает, что поскольку судом не исследовался вопрос о природе происхождения такого разночтения, вынесенный судебный акт является незаконным. Кроме того считает, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине истца, который по необоснованным причинам письменно заявил об отказе от сделки, следовательно, на основании п. п. 2 п. 2 предварительного договора купли-продажи от (дата), задаток возврату не подлежит.

Все лица, участвующие в деле о дате, времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, судебная коллегия в соответствие со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определила рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

В соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для ее удовлетворения не находит.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Пунктом 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что исполнение обязательств может обеспечиваться задатком.

Из положений ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (ст. ст. 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счёт цены по заключенному основному договору (п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

В силу положений ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные ст. 328 данного Кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст. 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, из приведенных положений действующего законодательства следует, что нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора. При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора предполагается, пока не доказано иное.

При заключении предварительного договора стороны вправе определить срок, в течение которого должен быть заключён основной договор, а также согласовать условие о задатке или авансе.

При не заключении основного договора вопрос о денежных суммах, внесенных в счёт задатка или аванса, разрешается в соответствии с положениями статей 380 и 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями предварительного договора, в зависимости от причин, по которым не был заключен основной договор (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 15 августа 2023 года № 127-КГ23-11-К4).

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что (дата) между Арутюняном Л.В. (продавец) и Георгиевой Е.В. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с п. 1.1 которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка со строениями на нем (основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

Согласно п. 1.2 предварительного договора, предметом предварительного договора является земельный участок, расположенный по адресу: (адрес), площадью 1 260 кв.м., границы которого согласованы сторонами и графически отражены в приложении № 1 к предварительному договору, что является достаточным для определения предмета настоящего предварительного договора.

В соответствии с п. п. 1.3, 1.4 предварительного договора, земельный участок является частью земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), участок 77 общей площадью 2 520 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства., который находится у продавца в общей долевой собственности с Орловым А.А. с распределением долей в праве собственности по 1/2 у каждого, на основании договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок от (дата).

Пунктом 1.5 предварительного договора предусмотрена цена земельного участка в размере ***.

Согласно п. 1.5.1 предварительного договора, сумма в размере *** выплачивается покупателем в течение 3 дней с даты заключения сторонами настоящего предварительного договора Орлову А.А. в счет погашения долга продавца по договору купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок от (дата), что является достаточным для погашении записи об обременении объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона.

В соответствии с п. 1.5.2 предварительного договора, сумма в размере *** выплачивается продавцу в течение 3 дней с даты заключения основного договора безналичным платежом на счет, указанный продавцом.

Как следует из п. 1.5.3 предварительного договора, оставшаяся сумма в размере *** выплачивается продавцу в течение 3 дней с даты исполнения продавцом обязательства, предусмотренного п. 1.7.3 предварительного договора.

Пунктом 1.7 предварительного договора сторонами согласованы также иные существенные условия основного договора, а именно:

- продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок общей площадью 1 260 кв.м., расположенный по адресу: (адрес) (п. 1.7.1);

- земельный участок передается в собственность покупателя со всеми строениями и сооружениями, находящимися в границах земельного участка, стоимость которых включена в цену земельного участка, указанной в п. 1.5 предварительного договора (п. 1.7.2);

- продавец обязуется с момента получения суммы, указанной в п. 1.5.2 (***) предварительного договора своими силами завершить до (дата) все строительные работы, указанные в п.п. 1.7.3.1 – 1.7.3.4 предварительного договора, в том числе строительство одноэтажного жилого дома размером 11,7х21 м. периметру с характеристиками, указанными в п. 1.7.3.1 предварительного договора, заливка въезда к земельному участку (п. 1.7.3.2), монтаж забора впереди дома (п. 1.7.3.3), подведение канализации, подключенной к центральной магистрали и вводы из колодца (п. 1.7.3.4).

Согласно п. 1.7.4 предварительного договора, стороны обязуются подать в Росреестр заявление и все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в течение 3 дней с даты перечисления покупателем продавцу суммы, указанной в п. 1.5.2 предварительного договора.

В соответствии с п. 1.8 предварительного договора, стороны обязуются заключить основной договор в срок не позднее (дата), при условии выполнения продавцом обязательства, предусмотренного п. 1.9 предварительного договора и отсутствия каких-либо обременений и ограничений на земельный участок.

Согласно п. 1.9 предварительного договора, до даты заключения сторонами основного договора, продавец обязуется при условии выполнения покупателем обязательства, предусмотренного п. 1.5.1 настоящего предварительного договора, вызвать кадастрового инженера для межевания объекта недвижимости и выделения земельного участка в границах, указанных в приложении № 1, с составлением технического плана, заключения с Орловым А.А. соглашения о разделе объекта недвижимости, подать все необходимые документы в Росреестр для постановки земельного участка на кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на земельный участок.

Согласно п. 1.11 предварительного договора, обязательства по настоящему предварительному договору прекращаются, если до окончания срока действия, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор.

Пунктом 1.6 и 1.12.2, 1.12.5 предварительного договора предусмотрено, что объект недвижимости на момент заключения предварительного договора никому не продан, не подарен, не является предметом залога, не имеет ограничений и обременений за исключением обременений, указанных в п. 1.6 договора, а именно имеет ипотеку в силу закона.

В соответствии с п. 2.1 предварительного договора, обеспечением исполнения покупателем своих обязательств по настоящему предварительному договору является задаток. Сумма, указанная в п. 1.5.1 предварительного договора, выплаченная покупателем Орлову А.А. в счет погашения долга продавца по договору купли-продажи (купчая) доли в праве собственности на земельный участок от (дата), является задатком.

Стороны в п. п. 2.2 – 2.4 предварительного договора предусмотрели, что, если основной договор не буде заключен по вине покупателя, задаток продавцом не возвращается. Если основной договор не буде заключен по вине продавца, в том числе неисполнения продавцом обязательства, предусмотренного п. 1.9 предварительного договора, задаток выплачивается покупателю в двойном размере в течение 3 рабочих дней с даты требования покупателя. Если стороны по обоюдному согласию откажутся от заключения основного договора, то продавец возвращает покупателю задаток в полном объеме в течение 3 рабочих дней с даты требования (п. 2.4).

Предварительный договор подписан Георгиевой Е.В. и Арутюняном Л.В. факт заключения предварительного договора на приведенных условиях сторонами не оспаривался.

Как следует из расписки от (дата), Арутюнян Л.В. получил от Георгиевой Е.В. задаток в размере *** по предварительному договору земельного участка от (дата), который перечисляется Орлову А.А. в счет погашения долга по купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок от (дата).

Вместе с тем, сторонами не оспаривалось, что Арутюнян Л.В., в соответствии с п. 1.9 предварительного договора, осуществил формирование земельного участка площадью 1260 кв.м. по адресу: (адрес), поставив его (дата) на государственный кадастровый учет. Между тем, основной договор в срок, предусмотренный предварительным договором, то есть не позднее (дата) заключен не был.

В обоснование своих позиций, как истцом, так и ответчиком была представлена их переписка друг с другом. При этом суд первой инстанции отметил, что каждой из сторон такая переписка представлена лишь частично: Георгиева Е.В. с (дата) по (дата), за исключением переписки за (дата), (дата), а Арутюняном Л.В. за период с (дата) по (дата). Судом отмечено, что данная переписка, представленная в виде протоколов осмотра доказательств как истцом, так и ответчиком, соотносится с содержанием переписки истца и ответчика, представленной представителем ответчика как на бумажном, так и на электронном носителе в виде распечатки текста в системе мгновенного обмена сообщениями WhatsApp за период с (дата) по (дата). Данная распечатка переписки дополняет переписку сторон, представленную истцом и ответчиком в виде протоколов осмотра доказательств, ее содержание соответствует содержанию переписки в протоколах осмотра доказательств, им не противоречит, сторонами в судебном заседании она не оспорена, содержание представленных документов взаимно дополняет друг друга.

Оценив содержание переписки истца и ответчика в период с (дата) по (дата), суд пришел к выводу о том, что как истцом, так и ответчиком в указанный период обсуждался вопрос о заключении договора на условиях отличных от условий предварительного договора.

Так, в переписке от (дата) стороны обсуждают варианты заключения договора (с дополнительным соглашением или без него), при этом Арутюнян Л.В. соглашается с тем, что вариант с заключением дополнительного соглашения к договору купли-продажи, в котором указана вся цена, а на регистрацию подают договор без дополнительного соглашения. При этом с (дата) сторонами обсуждается вопрос о том, что в договоре прописывается цена земли в ***, а (дата) стороны договариваются о том, что указывают 8,5 миллионов и 6 миллионов в течение полугода.

Кроме того, после нескольких звонков, (дата) гола в 16.30 Георгиева Е.В. направляет Арутюняну Л.В. соглашение от (дата) о прекращении предварительного договора купли-продажи земельного участка от (дата), дополнительное соглашение от (дата) к договору купли-продажи земельного участка от (дата) и договор купли-продажи земельного участка от (дата).

Как следует из текста соглашения от (дата) о прекращении предварительного договора купли-продажи от (дата), стороны (Георгиева Е.В. и Арутюнян Л.В.) пришли к соглашению о прекращении действия предварительного договора купли-продажи земельного участка от (дата) с (дата). Согласно п. 3 Соглашения, стороны в связи с прекращением предварительного договора претензий друг к другу не имеют.

Направленный (дата) Георгиевой Е.В. в адрес Арутюняна Л.В. договор купли-продажи земельного участка от (дата) содержит указание на стоимость земельного участка в ***, из которых *** покупатель выплачивает в день подписания настоящего договора, а оставшаяся сумма в *** выплачивается покупателем не позднее (дата).

Из текста дополнительного соглашения № 1 от (дата) к договору купли-продажи земельного участка от (дата), направленного (дата) Георгиевой Е.В. в адрес Арутюняна Л.В., следует, что стороны определили стоимость земельного участка в ***, из которых *** покупатель выплачивает в день подписания настоящего договора, *** покупатель выплачивает в день подписания настоящего дополнительного соглашения, а оставшаяся сумма в *** выплачивается покупателем не позднее (дата).

Проанализировав переписку сторон после заключения ими предварительного договора купли-продажи земельного участка от (дата) в совокупности с последующими действиями сторон по согласованию условий договора, направлению соглашения о прекращении предварительного договора в последний день заключения основного договора, направление до истечения срока заключения основного договора купли-продажи, нового договора купли-продажи от (дата), а также дополнительного соглашения к нему от (дата), содержащего иные условия, чем были предусмотрены предварительным договором от (дата), суд первой инстанции пришел к выводу, что стороны после заключения предварительного договора купли-продажи фактически обсуждали возможность заключения нового договора купли-продажи на иных условиях.

Между тем, судебная коллегия отмечает, что указанный вывод суд прямо следует из изложенных выше обстоятельств, которые сторонами какими-либо доказательствами не опровергнуты.

Судебная коллегия признает, что, по существу, причиной не заключения основного договора купли-продажи явилось недостижение обеими сторонами окончательного соглашения по цене объекта недвижимости, и как следствие согласование новых существенных условий договора купли-продажи. При этом как Георгиева Е.В., так и Арутюнян Л.Ф. были согласны на изменение цены и порядка расчетов по договору, а также на прекращение действия предварительного договора.

Учитывая изложенное, судебная коллегия отклоняет довод апеллянта о том, что основной договор купли-продажи не был заключен исключительно по вине истца, поскольку он прямо опровергается установленными судом обстоятельствами. Вопреки позиции Арутюняна Л.Ф., единоличная вина какойлибо стороны сделки в не заключении основного договора отсутствует. Из изложенного однозначно следует, что обе стороны утратили заинтересованность в заключении основного договора на условиях предварительного договора.

До окончания срока, указанного в предварительном договоре куплипродажи от (дата), основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был, никто из сторон в указанный период не направил надлежащим образом оформленное предложение (оферту) другой стороне о заключении основного договора, соответственно, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекращены по обоюдному согласию сторон, что в свою очередь свидетельствует об отсутствии вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора вследствие утраты заинтересованности и отказа от намерений сторон в заключении основного договора между сторонами.

Как уже указывалось выше, из содержания положений статей 380, 381 и 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при не заключении основного договора вопрос о денежных суммах, внесенных в счёт задатка или аванса разрешается, в зависимости от причин, по которым не был заключен основной договор.

Исходя из отсутствия вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора вследствие утраты заинтересованности и отказа от намерений сторон в заключении основного договора, уплаченная истцом денежная сумма по предварительному договору от (дата) в размере ***, подлежит взысканию с ответчика.

Ссылка жалобы на то, что истец в своих требованиях ссылался на предварительный договор купли-продажи от (дата), когда как суду при разрешении настоящего спора был представлен предварительный договор купли-продажи от (дата), никак не опровергает вывод суда об отсутствии вины обеих сторон в не заключении основанного договора.

При этом судебная коллегия учитывает, что, несмотря на указанные апеллянтом разночтения, в суде первой инстанции, равно как в суде апелляционной инстанции, истец не оспаривал тот факт, что его требования, поданные как в суд, так и до начала судебного разбирательства ответчику, основываются именно на условиях предварительного договора купли-продажи от (дата).

Кроме того, сторонами не представлено иных предварительных договоров, заключенных между ними, в том числе и (дата), а при таких обстоятельства судебная коллегия приходит к выводу о том, что все указания истца на предварительный договор от (дата) следует считать опиской в дате его заключения, допущенной истцом при производстве по настоящему делу.

Таким образом, учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а изложенные в апелляционной жалобе доводы, являются необоснованными, направленными на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сакмарского районного суда Оренбургской области от 21 февраля 2025 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Арутюнян Л.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 8 июля 2025 года.