дело № 2-6/2024

№ 33-3745/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Оренбург 11 сентября 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Наумовой Е.А.,

судей Ерш Е.Н., Султанова Р.А.

при секретаре Красниковой Д.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Оренбурга к ФИО1, ФИО2, ФИО3 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем предоставления выкупной стоимости,

по апелляционной жалобе администрации г. Оренбурга на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 29 января 2024 г.

Заслушав доклад судьи ФИО14, пояснения представителя администрации г. Оренбурга и департамента имущественных и жилищных отношений администрации (адрес) – ФИО6, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ФИО1 – ФИО7, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, заключение прокурора ФИО8, просившей оставить решение суда без изменения,

установила:

администрация (адрес) обратилась в суд с названным выше иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, указав, что собственниками жилого помещения общей площадью 47,6 кв.м., расположенного по адресу: (адрес) помещение коммунального заселения № являются ФИО3, ФИО2, ФИО1 Заключением межведомственной комиссии от (дата) № принято решение о выявлении оснований для признания многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: (адрес), аварийным и подлежащим реконструкции. Постановлением администрации (адрес) от (дата) №-п указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим реконструкции. В соответствии с п. 2.1 постановления администрации от (дата) №-п собственникам помещений многоквартирного (адрес) установлен срок, до которого необходимо осуществить реконструкцию многоквартирного дома – (дата) Согласно п. 3.3 указанного постановления мероприятия по отселению граждан, проживающих в многоквартирном (адрес), должны быть осуществлены не позднее (дата) Письмом администрации (адрес) от (дата) № собственнику жилого помещения ответчикам было направлено требование об осуществлении реконструкции многоквартирного (адрес) в срок до (дата)

В 2021 г. в постановление администрации от (дата) №-п внесены изменения (постановление администрации от (дата) №-п), срок проведения собственниками реконструкции многоквартирного дома сокращен до (дата), срок мероприятий по переселению – до (дата) Письмами администрации от (дата), от (дата) собственники жилого помещения были уведомлены о сокращении сроков проведения реконструкции многоквартирного дома – (дата)

В связи с тем, что ответчики в установленный срок не осуществили реконструкцию указанного дома, постановлением администрации (адрес) от (дата) №-п «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 56:44:0236009:14 и иных объектов для муниципальных нужд» принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером №.

(дата) собственникам направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с предложением выбрать способ обеспечения жилищных прав в течение 5 дней после получения уведомления (письмо Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации (адрес) № от (дата)). Данное уведомление вручено ответчикам (дата)

До настоящего времени ответчики не выбрали способ обеспечения их жилищных прав.

Согласно отчету об оценке № от (дата) рыночной стоимости объекта оценки, представляющего собой жилую квартиру общей площадью 47,6 кв.м., расположенную по адресу: (адрес) помещение коммунального заселения № итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на (дата) составляет 2 924 377,40 руб.

В соответствии со справкой ООО «УК «Центр-ЖКХ» в указанном жилом помещении зарегистрирована ФИО3

Согласно акту визуального обследования от (дата) установлено, что в жилом помещении расположенном по адресу: (адрес) помещение коммунального заселения № проживает ФИО3

Истец просил суд изъять у ответчиков для муниципальных нужд жилое помещение общей площадью 47,6 кв.м, расположенное по адресу: (адрес) помещение коммунального заселения № путем выкупа у собственников данного жилого помещения на следующих условиях: предоставление возмещения за жилое помещение в размере 2 924 377,40 руб.; прекращения права собственности ФИО3, ФИО1, ФИО2 на помещение по адресу: (адрес) помещение коммунального заселения №; признание за муниципальным образованием «(адрес)» права собственности на указанное жилое помещение с выселением ФИО3 из жилого помещения и снятия её с регистрационного учета.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 29 января 2024 г. исковые требования администрации г. Оренбурга удовлетворены частично.

Суд взыскал с администрации (адрес) в пользу ФИО2, ФИО1, ФИО3 выкупную стоимость за 1/3 долю в праве собственности на изымаемое жилое помещение по адресу: (адрес) помещение коммунального заселения № в размере по 1 591 264 руб. в пользу каждого собственника.

В решении суда указано, что оно с момента выплаты ФИО2, ФИО1, ФИО3 выкупной стоимости за принадлежащее им жилое помещение является основанием для прекращения права собственности ФИО2, ФИО1, ФИО3 на 1/3 долю за каждым в праве общей долевой собственности в указанном жилом помещении.

Суд выселил ФИО3 из изымаемого жилого помещения с момента выплаты ей выкупной стоимости за принадлежащее ей жилое помещение, указал, что решение суда является основанием для снятия ФИО3 с регистрационного учета из жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес), Советская (адрес) помещение коммунального заселения №.

В удовлетворении остальной части исковых требований администрации (адрес) судом отказано.

Тем же решением суд взыскал с администрации (адрес) в пользу ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» расходы на производство судебной экспертизы в размере 52 700 руб.

С данным решением не согласился истец - администрация (адрес) который, в апелляционной жалобе, просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность в части определенного судом размера выкупной стоимости.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от (дата) решение Ленинского районного суда (адрес) от (дата) изменено в части размера взысканной с администрации (адрес) выкупной стоимости, с администрации (адрес) в пользу ФИО2, ФИО1,, ФИО3 взыскана выкупная стоимость жилого помещения, включая убытки, связанные с переездом и поиском другого жилья в размере по 1 438 237 руб. в пользу каждого. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от (дата) апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от (дата) отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В ходе повторного рассмотрения дела ФИО1, ФИО2, ФИО3, представители департамента имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга, Инспекции охраны объектов культурного наследия Оренбургской области, правом участия в судебном заседании суда апелляционной инстанции не воспользовались, надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в соответствии с частью 2.1. статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ), ходатайств об отложении рассмотрения не представили, что в силу ч.3 ст.167 ГПК РФ является основанием рассмотрения жалобы в отсутствие этих лиц.

Учитывая надлежащее извещение всех участников процесса о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда согласно абзацу 1 части 2 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен Жилищным кодексом Российской Федерации и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с ч. 4 ст. 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Помимо перечисленного в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, также относят суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2, ФИО1 и ФИО3 являются собственниками жилого помещения, общей площадью 47,6 кв.м., расположенного по адресу: (адрес) помещение коммунального заселения № в размере по 1/3 доле в праве у каждого (л.д. 17-18 т. 1).

Заключением межведомственной комиссии от (дата) № принято решение о выявлении оснований для признания жилого дома, расположенного по адресу: (адрес), 1бп, аварийным и подлежащим реконструкции (л.д. 7-8 т. 1).

На основании постановления администрации (адрес) от (дата) №-п многоквартирный жилой дом, находящийся по адресу: (адрес), 1бп, признан аварийным и подлежащим реконструкции. Собственникам помещений указанного многоквартирного дома в срок до (дата) предложено произвести реконструкцию многоквартирного дома. В случае, если собственниками помещений многоквартирного дома в течение установленного срока не будет осуществлена реконструкция многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и помещения многоквартирного дома подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с законодательством Российской Федерации (л.д. 10 т. 1).

Постановлением администрации (адрес) от (дата) №-п в вышеназванное постановление от (дата) внесены изменения, согласно которым срок проведения собственниками реконструкции многоквартирного дома сокращен до (дата), срок мероприятий по переселению – до (дата) (л.д. 11 т. 1).

Согласно постановлению администрации (адрес) от (дата) №-п земельный участок с кадастровым номером 56:44:0236009:14, расположенный по адресу: (адрес), в целях реконструкции многоквартирного дома, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, изъят для муниципальных нужд. Также для муниципальных нужд подлежат изъятию жилые (нежилые) помещения в многоквартирных домах по адресам: (адрес), литер А и (адрес)бп литер АА1, расположенных на земельном участке, за исключением жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности (л.д. 19 т. 1).

Обращаясь с требованиями об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, истец в обоснование размера заявленных требований представил отчет об оценке рыночной стоимости изымаемого имущества, подготовленного оценщиком ФИО9 за № от (дата), согласно которому итоговая величина рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: (адрес) помещении коммунального заселения № составила 2 924 377,40 руб. (л.д. 20-21 т. 1).

В ходе судебного разбирательства ответчики не согласились с заявленной стороной истца выкупной стоимостью жилого помещения, полагая ее заниженной, не соответствующей действительной рыночной стоимости, в связи с чем, определением суда от (дата) по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО10 (ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза»).

Согласно заключению эксперта ФИО10 №-С от (дата), выкупная цена каждой 1/3 доли, принадлежащей ФИО2, ФИО1 и ФИО3 на изымаемое помещение с учетом округления составила 1 491 287,30 руб., в том числе рыночная стоимость права (собственность) на изымаемое помещение 777 600 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного (адрес) 188,31 руб., издержки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него 14 444,33 руб., издержки связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение 666,66 руб., издержки, связанные с переез(адрес) 488 руб.

Принимая во внимание то обстоятельство, что вышеуказанным экспертом при проведении оценки объекта не учтены положения части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не отражены ответы на все поставленные в определении суда вопросы, определением суда по ходатайству представителя ответчика назначено проведение дополнительной судебной оценочной экспертизы, производство которой также поручено эксперту ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» ФИО10

В соответствии с дополнительным заключением эксперта ФИО10 №-С от (дата) выкупная цена каждой 1/3 доли, принадлежащей ФИО2, ФИО1 и ФИО3 в жилом помещении, расположенном по адресу: (адрес) помещение коммунального заселения № кадастровый № составляет 1 591 264 руб., в том числе рыночная стоимость права (собственность) на изымаемое помещение 1 011 000 руб., компенсация за не производимый капитальный ремонт многоквартирного дома 555 490 руб., издержки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него 21 667 руб., издержки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение 677 руб., издержки, связанные с переездом 2 440 руб.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции, руководствуясь указанными выше нормами ЖК РФ, принимая во внимание не достижение сторонами соглашения о выкупной цене и других условиях изъятия, пришел к выводу об изъятии у ответчиков спорного жилого помещения с выплатой выкупной стоимости в размере по 1 591 264 руб. (за долю каждого ответчика), определенной экспертом ФИО10, с прекращением права собственности ответчиков на него, признанием права муниципальной собственности на выкупаемое жилое помещение. Учитывая, что собственники спорного помещения утрачивают на него права после получения денежного возмещения, они утрачивают и право пользования спорным помещением, в связи с чем, районный суд удовлетворил исковые требования о выселении проживающей в квартире ФИО3 и снятии ее с регистрационного учета с моменты выплаты возмещения.

При первоначальном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции по делу была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФГБУ «Оренбургская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», необходимость в назначении которой была вызвана противоречивыми выводами эксперта ФИО10, которая фактически определила две разные выкупные стоимости.

Согласно выводам экспертов ФГБУ «Оренбургская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО11 и ФИО12, изложенным в заключении №,№ (дата), общая выкупная стоимость составила 4 314 710 руб., по 1 438 237 руб. в пользу каждого собственника. Эксперты также указали, что указанный МКД нуждался в капитальном ремонте на дату приватизации первого жилого помещения. Непроведение такого ремонта привело к снижению уровня надежности дома (л.д. 116-190 т. 4).

Усмотрев недостатки в заключении экспертов ФГБУ «Оренбургская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» ФИО11 и ФИО12 № от (дата), судебная коллегия вновь пришла к выводу о назначении по делу повторной судебной оценочной строительно-технической экспертизы, поручив ее проведение эксперту ФИО13 (ООО «Центр независимой экспертизы и оценки»).

Согласно заключению ФИО13 (ООО «Центр независимой экспертизы и оценки») №-О/С/2025 от (дата) общий размер выкупной стоимости составил 5 592 500 руб., из которых рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес), помещение коммунального заселения №, с учетом стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома и доли в земельном участке по указанному адресу составляет 4 110 000 руб., размер затрат (убытков), которые причинены или могут быть причинены собственнику жилого помещения по этому же адресу его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение составляет 110 500 руб., стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: (адрес), причитающуюся на долю собственника жилого помещения (адрес) помещении коммунального заселения № в данном доме составляет 1 372 000 руб.

Отвечая на вопрос, произошло ли снижение уровня надежности дома в результате невыполнения займодателем обязанности по производству капительного ремонта, эксперт указала, что да, снижение уровня надежности дома произошло в результате невыполнения займодателем обязанности по производству капительного ремонта.

Судебная коллегия принимает заключение эксперта ФИО13 в качестве доказательства по делу, поскольку оно отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, содержит подробное описание произведенных исследований, выполнено в результате непосредственного осмотра объекта исследования. В этом заключении содержится указание на применение экспертом необходимых для оценки сведений из справочников, методических рекомендаций и иной нормативной документации, примененные экспертом подходы и методы оценки, соответствуют требованиям Федерального стандарта оценки и иных стандартов оценки.

Расчет причиняемых изъятием убытков произведен экспертом с применением сравнительного подхода оценки, подробным описанием объектов-аналогов, расчетом стоимости доли в общем имуществе, учтена корректировка на локальное местоположение – исторический центр и другие факторы. При расчете площади изымаемого жилья эксперта также учел места общего пользования в помещении коммунального заселения, что согласуется с положениями ст. 41 ЖК РФ.

Рыночная стоимость объекта оценки и размер указанных убытков определены экспертом на основании научно обоснованных методик, с учетом общепринятой практики оценки недвижимости и с разумной степенью достоверности.

Эксперт ФИО13 была предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, или позволяющих усомниться в правильности или обоснованности данного заключения, некомпетентности эксперта, его проводившего, не представлено. Заключение является полным, неясностей в нем нет. Оснований не доверять заключению судебной экспертизы № от (дата) у судебной коллегии не имеется.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО7 пояснила, что с определенным экспертом ФИО13 размером выкупной цены согласна, именно эту сумму необходимо учесть при вынесении апелляционного определения.

Доводы представителя администрации г. Оренбурга ФИО6 о том, что возмещению не подлежит компенсация за не произведенный капитальный ремонт, подлежат отклонению с учетом приведенных выше норм материального права и разъяснений Верхового Суда Российской Федерации.

Мнение представителя администрации г. Оренбурга относительно того, что завышенным является размер затрат от изъятия на сумму 110 500 руб. является субъективным, оно не опровергает выводы квалифицированного специалиста Мухарямовой Л.Р.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что размер выкупной стоимости изымаемого у ФИО1, ФИО2, ФИО3 жилого помещения составляет 5 592 500 руб.

Вместе с тем, с учетом того, что судебная коллегия проверяет законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с пунктом 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, по которой отсутствуют правовые основания ухудшить положение апеллянта, ссылавшегося на завышенную стоимость выкупа, а как следует из результата судебной экспертизы такая стоимость оказалась ещё выше, у судебной коллегии не имеется оснований для выхода за пределы доводов жалобы, и как следствие отмены, либо изменения судебного акта суда первой инстанции.

Апелляционную жалобу администрации г. Оренбурга следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Оренбурга от 29 января 2024 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Оренбурга без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено (дата)