Утверждено

президиумом Оренбургского

областного суда

«28» мая 2025 года

Обобщение судебной практики рассмотрения районными (городскими) судами Оренбургской области земельных споров.

Судебной коллегией по гражданским делам Оренбургского областного суда в соответствии с планом работы Оренбургского областного суда на первое полугодие 2025 года, утвержденным президиумом Оренбургского областного суда, проведено обобщение судебной практики рассмотрения районными (городскими) судами земельных споров.

Обобщение проводилось по делам, рассмотренным за период с 1января 2024 года по 31 марта 2025 года, при этом также учитывались правовые позиции, сформированные Верховным Судом Российской Федерации за данный период, определяющие в целом направление судебной практики рассмотрения данной категории дел.

Общие положения.

По общему правилу, земельные споры (или дела, связанные с разрешением земельных споров) представляют собой категорию гражданских дел, возбуждённых на основании исков, связанных с правоотношениями по реализации прав или признании прав в отношении земельного участка. Данные дела охватывают различные виды споров, которые возникают как между соседствующими собственниками (пользователями) земельных участков – так называемые «соседские споры» или «соседское право», так и между другими лицами, которые оспаривают или пытаются реализовать свои права в отношении земельных участков.

Необходимо понимать, что земельный спор представляет собой правовой конфликт, возникший в связи с правами на земельные участки и их использование. По этой причине, в целях обеспечения стабильности правоотношений по использованию земельных участков, данный конфликт всегда должен найти своё разрешение судом. На это в частности указано в статье 64 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данное правило находит своё отражение и в практике Верховного Суда Российской Федерации. Так, в определении от 9 января 2018 года № 77-КГ17-38 Верховный Суд Российской Федерации указал, что суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований об установлении границ земельного участка, оставили возникший между сторонами спор фактически неразрешенным. В этой связи, судам необходимо учитывать, что спор подлежал разрешению в любом случае, поскольку оснований для отказа в удовлетворении требования об установлении границы спорного земельного участка не имелось. Данная специфика земельных споров должна всегда учитываться судами при рассмотрении. Вместе с тем, данные положения не всегда применяются судами, что приводит к тому, что спор между сторонами фактически остаётся неразрешённым.

Так, Б. обратилась в суд с иском к Н. об определении порядка пользования земельным участком. В обоснование исковых требований указала, что она является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке. Ответчик Н. является собственником другой 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, который фактически разделён на два объекта недвижимости, в которых проживают стороны и соответственно пользуются частью земельного участка, расположенного под указанным домом.

Между тем, порядок пользования земельным участком между сторонами не определён, в связи с чем возникают трудности во владении и пользовании принадлежащим имуществом.

На основании изложенного, с учетом уточнения своих исковых требований, истец Б. просила суд:

- установить порядок пользования земельным участком, выделив ей в пользование часть земельного участка в размере 297 кв.м., в соответствии с заключением эксперта по варианту № 1.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска Б. было отказано. Принимая данное решение, суд первой инстанции исходил из отсутствия нарушения прав сторон, поскольку фактический порядок пользования земельным участком возник задолго до приобретения сторонами доли в жилом помещении, расположенного на данном земельном участке, в связи с чем пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции не согласилась. Отменяя решение суда и разрешая исковые требования по существу, устанавливая порядок пользования земельным участком, судебная коллегия указала, что в случае наличия спора между сторонами по порядку пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности и в отсутствии между сторонами соглашения об определении порядка пользования, разрешение спора осуществляется в суде, по результатам которого судом должно быть принято решение об определении доли участника долевой собственности и определении порядка пользования.

В данном случае, стороны являются долевыми собственниками одного земельного участка, который до настоящего времени не разделен в натуре, соглашение между сторонами по порядку пользования земельным участком также не достигнуто, что указывает на наличие между сособственниками гражданско-правового спора. В этой связи, отказывая в удовлетворении исковых требований об определении порядка пользования, суд первой инстанции никакой порядок пользования не установил и фактически данный спор и имеющийся конфликт между участниками долевой собственности не разрешил, что не может быть признано законным и обоснованным.

(Апелляционное определение по делу № 33-1899/2024 от 21 марта 2024года).

Необходимо отметить, что земельные споры затрагивают права широкого числа лиц – как физических, так и юридических, а также права и интересы публичных образований – Российской Федерации, Оренбургской области и муниципальных образований.

Определяющее значение для разрешения данной категории споров имеет правильное понимание предмета спора, по поводу которого возникает правовой конфликт, а именно - что же из себя представляет земельный участок. После правильного понимания такого объекта гражданских прав как земельный участок, суду необходимо определить природу (содержание) возникшего конфликта, что в свою очередь позволит правильно определить те фактические обстоятельства, которые имеют юридическое значение для разрешения возникшего спора.

Итак, что же такое земельный участок. Легальное определение земельного участка содержится в статье 141.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, так законодатель определяет, что земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом. Особенно подчеркивается, что земельный участок является недвижимой вещью, то есть вещью (объектом) перемещение которого без соразмерного ущерба его назначению невозможно.

Пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Необходимо сделать важное уточнение, о том, что в силу положений пункта 3 статьи 261 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению всё, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Следовательно, понятием «земельный участок» охватывается не только пространство непосредственно на земной поверхности, но и в воздушном и подземном пространстве. Данные описания характеристик земельного участка, закреплённые законодателем, указывают на то, что он является трёхмерным объектом, что позволяет защищать свои права не только на поверхности, но в воздушном и подземных пространствах.

Часть 8 статьи 22 Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

В этой связи, признаком, позволяющим определить земельный участок именно как объект гражданского оборота, то есть как вещь, участвующую в обороте, является установление границ. Именно установление границ, позволяет определить часть трёхмерного пространства, в том числе поверхности земли, как земельный участок.

При этом, данные границы, в силу нормативности самого земельного участка как вещи, определяются не по фактическим признакам, существующим на местности, а исключительно в порядке, установленном правопорядком и зафиксированным в специальном, публичном реестре и являются не фактическими (материальными), а идеальными, зафиксированными и отражёнными в специальном реестре, а не на местности. Эта важная особенность земельного участка как объекта права имеет важнейшее значение, поскольку именно установленный порядок закрепления границ в специальном реестре, а не на местности и формирует земельный участок, определяет его содержание. Закрепление границы на местности правовое значение не имеет, поскольку такое закрепление, если оно производится, должно прежде всего соответствовать тем границам, которые закреплены и описаны в реестре.

Общий порядок определения границ земельных участков, установлен специальным законодательством о кадастре, которое устанавливает правила определения границ, их фиксации и отражения в специальном публичном реестре – Едином государственном реестре недвижимости.

Так, часть 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что государственный кадастровый учёт недвижимого имущества – внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее – государственный кадастровый учёт).

Также порядок установления и определения границ регулируется Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Приведённые положения Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», исходя из указанной особенности земельного участка как идеального объекта гражданского права, указывают на то, что границы земельного участка, установленные и описанные в Едином государственном реестре недвижимости, являются юридически верными и фиксирующими земельный участок как объект права.

При этом, исходя из статей 1 и 7 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлен принцип достоверности реестра, означающий, что сведения, внесённые в него и зафиксированные в нём, являются достоверными и действительными, пока другой стороной не доказано обратное.

Презумпция достоверности реестра, как принцип организации деятельности по учёту объектов недвижимого имущества, предполагающая опровержение сведений реестра, нашла своё отражение в многочисленных судебных актах Верховного Суда Российской Федерации (в частности в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2023) (утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15 ноября 2023 года), определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10 сентября 2024 года № 53-КГ24-7-К8, от 17 сентября 2024 года № 18-КГ24-138-К4 и других).

Анализ практики показывает, что к земельным спорам следует отнести следующие категории дел:

1) споры о праве собственности на землю;

2) споры о границах земельных участков;

3) споры об использовании земельных участков;

В силу разъяснений, изложенных в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указанные споры относятся к искам о правах на недвижимое имущество.

Особенностью земельных споров также является то, что при их рассмотрении зачастую требуются специальные познания в области землеустроительного и кадастрового дела, и юридически значимые обстоятельства не могут быть установлены без них, в связи с чем необходимо назначение и проведение экспертиз.

Каждый вид из указанных споров имеет свою специфику, которую необходимо учитывать судам при их разрешении.

Споры о праве собственности на землю.

К данным спорам относятся споры о том, кто является собственником земельного участка, а также споры о том, что лицо должно быть лишено права собственности или права владения (например иски об изъятии земельных участков или иски об истребовании земельных участков из чужого незаконного владения). Для правильно разрешения данных споров необходимо устанавливать правовое основание, по которому лицо может быть признано собственником земельного участка.

Основания приобретения права собственности закреплены в статье 218Гражданского кодекса Российской Федерации. Одним из них в частности может являться приобретение права собственности в силу приобретательной давности.

Так, К. обратилась в суд с иском о признании права собственности. В его обоснование указала, что она является членом садоводческого некоммерческого товарищества собственников недвижимости. В 1999 году на общем собрании членов садового общества ей в пользование был представлен земельный участок. Ранее, правообладателем данного земельного участка являлась ответчик Д., которая 14 апреля 1998 года собственноручно написала заявление о передаче земельного участка садоводческому некоммерческому товариществу собственников недвижимости, в связи с невозможностью его использования по семейным обстоятельствам, а также передала все правоустанавливающие документы на него.

Указывает, что с 1999 года по настоящее время она открыто, непрерывно и добросовестно владеет земельным участком как своим собственным имуществом, использует его по целевому назначению, оплачивает членские взносы.

На основании изложенного, с учётом уточнения исковых требований, истец К. окончательно просила суд признать за ней право собственности на земельный участок.

Разрешая данное дело по правилам производства в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что согласно статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 данного кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Как разъяснено в абзаце первом пункта 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно разъяснениям абзаца первого пункта 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Из правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 26 ноября 2020 года № 48-П, следует, что в случае с приобретательной давностью добросовестность владельца выступает лишь в качестве одного из условий, необходимых для возвращения вещи в гражданский оборот, преодоления неопределенности ее принадлежности в силу владения вещью на протяжении длительного срока. Для приобретательной давности правообразующее значение имеет прежде всего не отдельное событие, состоявшееся однажды (как завладение вещью), а добросовестное длительное открытое владение, когда владелец вещи ведет себя как собственник, при отсутствии возражений со стороны других лиц. В этом случае утративший владение вещью собственник, в отличие от виндикационных споров, как правило, не занимает активную позицию в споре о праве на вещь.

Добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями. Добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности. Напротив, столь длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре. Требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, права легализовать такое владение, оформив право собственности на основании данной нормы.

В рамках института приобретательной давности защищаемый законом баланс интересов определяется, в частности, и с учетом возможной утраты собственником имущества интереса в сохранении своего права.

Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности, или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником.

Таким образом, понимание добросовестности давностного владения, подразумевающее, что лицо при получении владения должно полагать себя собственником имущества, лишает лицо, длительное время владеющее имуществом как своим, заботящееся об этом имуществе, несущее расходы на его содержание и не нарушающее при этом прав иных лиц, возможности легализовать такое владение, вступает в противоречие с целями, заложенными в статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула). Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

Таким образом, приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.

Исследовав фактические обстоятельства дела, судебная коллегия пришла к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленного иска.

(Апелляционное определение по делу № 33-3889/2024 от 20 июня 2024года).

При рассмотрении данных споров необходимо учитывать особое правовое регулирование, которое ранее применялось в отношении земельных участков. Так, право собственности или иное вещное право на земельные участки возникало только на основании распорядительного акта органа публичной власти, и не может подтверждаться другими документами, например членской книжкой. В этой связи, при отсутствии данного акта наличие, возникновение соответствующего права должно считаться не подтверждённым.

Так, А. обратилась в суд с иском к Ф. об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения. Соглашаясь с выводами суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска, судебная коллегия указала, что заявляя исковые требования, А. ссылалась, что земельный участок ей предоставлен на основании членской книжки. Вместе с тем, членская книжка не является правоустанавливающим документов на земельный участок.

Из материалов дела следует, что земельные участки для ведения садоводства в Садовом товариществе предоставлялись на основании распоряжения № 1055-р от 18 ноября 1992 года.

В соответствии со статьей 4 Закона РСФСР от 23 ноября 1990 года № 374-1 «О земельной реформе» в частную индивидуальную собственность граждан могли передаваться земли для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства, а также под здания и сооружения для индивидуальной предпринимательской деятельности, строительства и обслуживания жилого дома, дач, гаражей.

В силу части 1 статьи 64 Земельного кодекса РСФСР 1991 года земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства передавалась в собственность местными Советами народных депутатов в соответствии с их компетенцией.

Согласно статье 66 названного Кодекса, земельные участки для коллективного садоводства, огородничества и животноводства предоставлялись местными Советами народных депутатов в пределах их компетенции и состояли из земель общего пользования, находящихся в пользовании садоводческих и животноводческих товариществ, и из земель, находящихся в собственности членов указанных товариществ. На участки, переданные в собственность каждому члену садоводческих и животноводческих товариществ, местными Советами народных депутатов по представлению соответствующих товариществ выдавался документ, удостоверяющий его право на землю.

На основании пункта 2 Указа Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 года № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» полномочия Советов народных депутатов, предусмотренные статьями 14, 28, 29, 33 - 35, 55, 58, 64, 66, 68, 74, 80 и 94 Земельного кодекса РСФСР, осуществлялись соответствующими местными администрациями.

Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» было установлено, что каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности на землю (далее именуется свидетельство), которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге.

Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, а также при осуществлении иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии с действующим законодательством.

При первичном предоставлении земельного участка свидетельство выдается соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации (пункт 3).

Таким образом, на момент возникновения спорных отношений полномочиями по предоставлению земельных участок для ведения личного подсобного хозяйства и садоводства обладали соответствующие местные администрации и документом, удостоверяющим право собственности на землю, являлось свидетельство, выданное по решению местной администрации.

В этой связи, членская книжка не может являться правоустанавливающим документом, подтверждающим возникновение права собственности на земельный участок, и единственным документом, подтверждающим данное право, является распорядительный акт местной администрации и выданное на его основании свидетельство. Аналогичный подход изложен Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 21 сентября 2021 года № 18-КГ21-91-К4 и от 16 января 2024 года № 20-КГ23-12-К5.

По данному делу, как правильно установил суд первой инстанции и следует из материалов дела, доказательств того, что соответствующим распоряжением А. был предоставлен спорный земельный участок и ей выдано свидетельство о праве собственности на землю, представлено не было. Так, согласно ответу архивного отдела, в имеющихся на хранении в архивном отделе свидетельствах о праве собственности на землю, свидетельствах о праве собственности на землю для коллективного садоводства свидетельства в отношении спорного земельного участка на А. не значатся.

В распоряжении от 18 ноября 1992 года было постановлено ранее отведённые земли предприятиям, организациям и учреждениям для коллективного садоводства предоставить и выдать свидетельства на право собственности на земли общего пользования садоводческим товариществам на площади согласно приложению № 1 и свидетельства на право собственности на земельные участки членам садоводческих товариществ для коллективного садоводства на площади согласно приложению № 2. При этом, в приложении № 2, в списке граждан, которым выдаются свидетельства о праве собственности на землю, А. отсутствует.

Также, согласно архивным сведениям, в списках членов садового товарищества А. также отсутствует.

В этой связи, спорный земельный участок А., в соответствии с ранее действовавшим законодательством, на праве собственности или ином вещном праве, предоставлен не был, в связи с чем, она не может ставить требования об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, а также оспаривать зарегистрированное право собственности Ф.

(Апелляционное определение по делу№ 33-384/2025 от 4 февраля 2025года).

Специфика ранее возникшего правового регулирования земельных правоотношений обуславливала то, что гражданам зачастую предоставлялся или выделялся земельный участок без его конкретной привязки к местности и отсутствия описания фактических границ. В этой связи, очень часто возникают ситуации оспаривания права собственности граждан по причине отсутствия регистрации права

Так, органами местного самоуправления подавались иски о снятии земельных участков с кадастрового учёта и прекращении права собственности граждан на них. Однако, при подготовке и подаче данных исков органами местного самоуправления не учитывались положения действующего законодательства, регулирующие возникшие спорные правоотношения. В частности, органы местного самоуправления при подаче таких исков (а также в ряде других дел) исходят из того, что право собственности на объекты недвижимости (в частности на земельный участок) у граждан не имеется ввиду отсутствия государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Вместе с тем, часть 1 статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. Таким образом, если право собственности на объект недвижимости возникло до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» его государственная регистрация не требуется и данное право считается действующим.

В отношении земельных участков действуют аналогичные положения. При этом, устанавливаются особые положения в части определения вида права, на котором земельный участок был предоставлен.

В силу пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется. Право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретенное гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.

Пунктом 3 статьи 3 названного Федерального закона установлено, что оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, а также переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям сроком не ограничивается.

Пункт 9 статьи 3 названного Федерального закона устанавливает, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 года № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992года № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с пунктом 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

В связи с этим, в силу действующего законодательства эти лица на законных основаниях являются собственниками земельных участков и объектов недвижимости, поскольку их правоустанавливающие документы имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Аналогичный подход отражен в частности в определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № 18-КГ24-333-К4 от 24 декабря 2024 года, № 16-КГ24-33-К4 от 4 марта 2025 года.

К данным видам споров относятся также иски об оспаривании прав на земельные участки, которые в силу своей правовой природы не могут находиться в собственности физических лиц. В частности, к таким объектам относятся лесные участки (земельные участки лесного фонда).

Указанные земельные участки находятся и могут находиться исключительно в собственности Российской Федерации. Аналогичный правовой статус данных земель определялся и ранее действовавшим законодательством.

Так, в соответствии со статьей 4 Основ лесного законодательства Союза ССР и союзных республик, утвержденных Законом СССР от 17 мая 1977 года, статьей 4 Лесного кодекса РСФСР от 8 августа 1978 года, статьями 2, 10, 53 Основ лесного законодательства Российской Федерации, утвержденных постановлением Верховного Совета Российской Федерации №4616-1 от 06 марта 1993 года, частями 1,2 статьи 130 Лесного кодекса Российской Федерации от 29 января 1997 года единый государственный лесной фонд состоял из лесов государственного значения, то есть, лесов, находящихся в ведении государственных органов лесного хозяйства, городских лесов, закрепленных лесов и лесов заповедников, колхозных лесов, то есть лесов, находящихся на землях, предоставленных колхозам в бессрочное пользование. Леса могли передаваться в пользование сельскохозяйственным организациям с целью обеспечения их потребностей в древесине и другой продукции леса, но в силу закона оставались участками лесного фонда (государственной, а затем федеральной собственностью – статья 19 Лесного кодекса Российской Федерации 1997 года, статья 8Лесного кодекса Российской Федерации 2006 года).

В пункте 1 Положения о колхозных лесах, утвержденного постановлением Совета Министров СССР от 4 марта 1968 года № 144, предусматривалось, что колхозные леса являются частью государственного лесного фонда СССР, находятся в бессрочном пользовании колхозов; в состав колхозных лесов входят находящиеся на закрепленных за колхозами в бессрочное (вечное) пользование землях и зарегистрированные в установленном порядке в земельно-учетных документах естественные и искусственно созданные леса (в том числе защитные лесные полосы) и подлежащие облесению площади вырубок и погибших лесонасаждений.

Указание на то, что лесные участки находятся исключительно в федеральной собственности, исключает их оборотоспособность.

Из положений части 2 статьи 9 Земельного кодекса РоссийскойФедерации следует, что Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из состава земель лесного фонда.

Однако в силу различных организационных и исторических обстоятельств (например, неточность в формировании Государственного лесного реестра и расхождения сведений лесного реестра со сведениями Единого государственного реестра недвижимости), возникают ситуации когда лесные участки или их части оказались в собственности граждан или организаций.

Как указывалось выше, нахождение лесных участков в собственности граждан или организаций исключалось и исключается сейчас. Само нахождение в частной собственности лица вещи, которая может находиться только в публичной собственности, по общему праву влечёт признание права собственности на данную вещь у лица отсутствующим. Возможность заявления таких исков, подтвердил Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении № 3-П от 28 января 2025 года.

В этой связи, в интересах собственника лесных участков – Российской Федерации подаются иски о признании права собственности отсутствующим, об истребовании данных участков из владения граждан или организаций. Также при формировании гражданами своих земельных участков, предоставленных им, например, для садоводства или индивидуального жилищного строительства, ими включались в границы своих земельных участков лесные участки или их части. В этой связи заявляются иски об оспаривании результатов межевания, исключении сведений о смежной границе с лесным земельным участком и её правильном установлении, а также о признании отсутствующим права собственности на часть земельного участка.

Обобщение показало, что судами сформировались следующие позиции:

1) надлежащий способом защиты будет определяться, исходя из фактических обстоятельств конкретного дела. Например, если установлено, что земельный участок, принадлежащий ответчику, фактически полностью включает лесной земельный участок и состоит из лесного земельного участка, надлежащим способом защиты будет являться иск о признании права собственности отсутствующим.

В ситуации, когда лесной участок находится во владении ответчика, должен быть заявлен иск о признании права отсутствующим и об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения.

В том же случае, когда имеет место частичное наложение лесного участка на земельный участок, которое произошло в результате формирования земельного участка ответчика, имеет место обычный спор о местоположении границы участков и представляется, что надлежащим способом защиты будет установление границы земельных участков и при установлении фактических обстоятельств того, что часть сформированного земельного участка включает в себя лесной участок, признается отсутствующим право собственности на данную часть земельного участка.

Так, при рассмотрении иска Федерального агентства лесного хозяйства было установлено, что земельный участок полностью расположен в границах лесного участка, в связи с чем суд правомерно удовлетворил иск о признании права собственности отсутствующим.

(Апелляционное определение по делу № 33-6620/2024 от 3 октября 2024 года).

Также надлежащим способом защиты будет являться признание недействительными актов и сделок, послужившими основаниями для возникновения первоначального права у лица.

Так, Федеральное агентство лесного хозяйства обратилось в суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка и возврата денежных средств. В его обоснование оно указало, что 26 ноября 2021 года между администрацией муниципального образования и П. был заключён договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства; площадь 1000 кв.м.

При проведении сопряженного пространственного анализа данных об этом земельном участке и границ земель лесного фонда установлено, что указанный земельный участок имеет пересечение границ и полностью расположен на землях лесного фонда, правообладателем которого является Российская Федерация, государственная регистрация права №56-56-01/457/2013-214 от 13 января 2014 года.

Из графического совмещения границ земельного участка с границами Бузулукского лесничества Оренбургской области следует, что в результате сопоставления рабочих планов, картографических материалов лесоустройства, определяющих границы земель лесного фонда и местоположения границ земельного участка, установленных по координатам из Единого государственного реестра недвижимости, установлено, что данный земельный участок частично расположен на землях лесного фонда. Площадь пересечения (наложения) составила 957,77кв.м.

Считает, что образованием спорного земельного участка были нарушены права Российской Федерации, поскольку земельный участок в момент его постановки на кадастровый учёт не был индивидуализирован, а впоследствии был незаконно сформирован за счёт земель лесного фонда, таким образом, выбыл из собственности Российской Федерации помимо воли собственника, в связи с чем подлежит возвращению в собственность Российской Федерации.

Ввиду отсутствия у администрации муниципального образования права на заключение договора купли-продажи земельного участка из состава земель лесного фонда, находящегося в федеральной собственности, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой, совершенной с нарушением требований земельного и гражданского законодательства и публичных интересов.

На основании изложенного, Федеральное агентство лесного хозяйства просило суд:

- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 26 ноября 2021 года, применить последствия недействительности сделки в виде возврата П. земельного участка и возврата администрацией Бузулукского района Оренбургской области денежных средств;

- признать недействительной постановку на кадастровый учет и снять с государственного учёта земельный участок.

В данном деле право собственности ответчика возникло на основании сделки, при этом продавец продал чужую, не принадлежащую ему вещь, то есть сделка являлась недействительной, ввиду чего подлежат применению положения о недействительности сделки. При этом, исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 34 и 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» необходимо иметь в виду правила, установленные статьями 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

2) Представляется, что исходя из приведённых выше суждений, необходимость применения статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации по такой категории дел исключает возможность удовлетворения иска к добросовестному приобретателю, который не знал и не мог знать о приобретении лесного земельного участка.

При этом, в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 января 2025 года № 3-П указано, что в случае, когда требование о признании зарегистрированного права гражданина на земельный участок отсутствующим заявлено в отношении права на участок, относящийся к землям лесного фонда, не имеется столь жестких, как применительно к особо охраняемым природным территориям федерального значения, оснований для удовлетворения иска.

Поэтому в данном случае, необходимо соотносить решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении соответствующего требования с теми критериями, которые применительно к рассмотрению исков в защиту интересов публично-правовых образований о признании прав граждан на земельные участки отсутствующими выработаны в качестве конституционного истолкования статей 12 и 304 ГК Российской Федерации и части 5 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в настоящем Постановлении. Если установлено, что гражданин при приобретении (предоставлении) земельного участка (права на него) в границах земель лесного фонда действовал добросовестно или что истек срок исковой давности, исчисляемый с учетом выраженных в настоящем Постановлении правовых позиций, соответствующее требование не подлежит удовлетворению.

Однако определяющим условием рассмотрения вопроса о добросовестности лица, должен являться вопрос о владении лица спорным лесным участком. Необходимо исходить из того, что владение означает фактическое господство лица над вещью. В том случае, когда такое господство отсутствует, заявленные требования не носят характер виндикационных и, как следствие, не имеется оснований для применения положений 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. Фактическое господство, то есть осуществление владения, должно подтверждаться соответствующими доказательствами.

Также необходимо учитывать, что добросовестность приобретения применяется только при возмездном приобретении. Поэтому представляется, что в случаях, когда лесные участки приобретаются конечным приобретателем безвозмездно от лица, которое не могло его отчуждать, добросовестность приобретения значения не имеет.

3) Как указывалось выше, добросовестным должно рассматриваться лицо, которое не знало и не могло не знать, что приобретает именно лесной участок. Представляется, что при рассмотрении каждого дела данные обстоятельства должны оцениваться с учётом конкретных обстоятельств.

Так, например, при рассмотрении иска Департамента лесного хозяйства по Приволжскому федеральному округу к Ч.Н.А., Департаменту градостроительства и земельных отношений, Ш.А.П., Ш.С.В., Ш.М.С. о признании недействительными распоряжений, договоров купли-продажи земельного участка и постановки на кадастровый учет земельного участка, признании права на земельный участок отсутствующим, признании недействительными результатов межевания, исключении сведений о земельном участке из Единого государственного реестра недвижимости, судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда указала, что не может быть признано добросовестным поведение лица, приобретающего права на земельный участок, состоящий преимущественно из многолетних лесных насаждений, что должно было быть очевидным при осмотре участка до совершения с ним сделок, которое не удостоверилось в том, что такой участок не может относиться к землям государственного лесного фонда. Спорный земельный участок был образован решением Оренбургского городского Совета от 10 октября 2008 года № 674 (с изменениями, внесенными решениями от 6 сентября 2011 года № 254, от 9 июля 2015 года №1091, от 26 июня 2020 года №936, от 2 марта 2021 года № 66), которое в последующем вступившим в законную силу решением Оренбургского областного суда от 27 сентября 2022 года в части включения в границы населенных пунктов участков, расположенных на землях лесного фонда в: г. Оренбург – в том числе, в квартале 57, выдела 1-29; в квартале 58, в части выделов 2-7, признано недействительным. Само включение земельного участка осуществлялось на основании акта инвентаризации, который правоустанавливающим документом не являлся и какое-либо правовое основание в виде соответствующего государственного акта на предоставление земельного участка, отсутствовало. В настоящий момент, на спорном земельном участке какие-либо объекты, принадлежащие ответчику, отсутствуют.

Также представляется, что для оценки добросовестности ответчиков необходимо учитывать на основании какого распорядительного акта лесной участок фактически был передан в собственность лицу и что послужило основанием для его признания и в какой период.

Например, при рассмотрении вышеуказанного гражданского дела было установлено, что основанием для включения лесного участка в состав земель населённого пункта, при наличии сведений о его отнесении к лесному фонду, было произведено на основании акта инвентаризации, который не является правоустанавливающим документом. При этом лесной участок имел статус ранее учтённого и его местоположение было установлено по материалам лесоустройства. Представляется, что в такой ситуации отсутствуют основания говорить о добросовестности приобретателя земельного участка.

Ещё одной особенностью дел данной категории является рассмотрение вопроса о применении так называемой «лесной амнистии». По общему правилу, наличие оснований для применения лесной амнистии исключает возможность удовлетворения иска.

Вместе с тем, нормы о «лесной амнистии» имеют ограниченный характер.

Так, в деле по иску Федерального агентства лесного хозяйства к П. судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда при рассмотрении дела в апелляционном порядке указала, что ссылка в апелляционной жалобе П. на положения Федерального закона от 29 июля 2017 года № 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель», согласно которому принадлежность земельного участка к определенной категории земель определяется в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, основана на неверном толковании норм, регулирующих спорные правоотношения.

В соответствии с правовой позицией Конституционного суда Российской Федерации, выраженной в определении от 21 сентября 2017года № 1795-О, Федеральный закон от 29 июля 2017 года №280-ФЗ был принят для преодоления противоречивого толкования положений законодательства в правоприменительной практике и защиты законных интересов добросовестных приобретателей земельных участков. В правоприменительной, в частности, судебной практике не исключалось такое толкование положений законодательства, при котором суды исходили из приоритета сведений о категории земельных участков, содержащихся в государственном лесном реестре, перед сведениями, указанными в правоустанавливающих документах и Едином государственном реестре недвижимости и допускалась возможность истребования земельных участков от граждан, которые приобрели их на законном основании и были указаны как собственники этих участков в Едином государственном реестре недвижимости, только в силу отнесения государственным лесным реестром данных земельных участков к числу лесных. Такое толкование приводило к неправомерному ограничению прав добросовестных приобретателей земельных участков и тем самым – к нарушению конституционных гарантий права собственности.

Между тем спорный земельный участок был образован решением Совета депутатов муниципального образования от 9 ноября 2018 года №139 и поставлен на кадастровый учет 22 сентября 2021 года.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, указанная правовая позиция в данном споре применению не подлежит, поскольку направлена на защиту прав добросовестных приобретателей, у которых права возникли на земельные участки до 1 января 2016 года при наличии противоречивых сведений в данных об отнесении земельного участка к лесному фонду, которые должны толковаться в пользу добросовестных приобретателе.

(Апелляционное определение по делу 33-1705/2024 от 27 февраля 2024года)

4) Что касается применения последствий пропуска срока исковой давности, то необходимо отметить, что если истцами заявлены требования, носящие негаторный характер, то есть иск об устранении нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения, исковая давность применению не подлежит. Как указывалось выше, при отсутствии обстоятельств фактического господства лица над вещью, оснований для признания иска виндикационным и как следствие для применения последствий пропуска срока исковой давности не имеется.

Так, при рассмотрении иска Федерального агентства лесного хозяйства к администрации муниципального образования, П. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка и возврата денежных средств, судебная коллегия указала, что согласно статье 208Гражданского кодекса Российской Федерации на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется.

Из разъяснений, изложенных в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» указано, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Вместе с тем, из представленных материалов дела усматривается, что из фактического владения Российской Федерации выбыла только часть земельного участка, относящегося к федеральной собственности, при этом занятие ответчиком П. части земельного участка, относящегося к землям Российской Федерации, не свидетельствует о переходе во владение ответчика всего земельного участка.

Таким образом, поскольку истцом заявлен негаторный иск, то на указанные требования исковая давность не распространяется.

Необходимо учитывать, что может быть признано добросовестным поведение лица, приобретающего права на земельный участок, состоящий преимущественно из многолетних лесных насаждений, что должно было быть очевидным при осмотре участка до совершения с ним сделок, которое не удостоверилось в том, что такой участок не может относиться к землям государственного лесного фонда.

Соответствующие правовые подходы изложены в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17 июня 2022 года № 301-ЭС21-25438 и определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 7 марта 2024 года № 305-ЭС23-24873.

При этом особенно необходимо обратить внимание на критерии, указывающие на то, как должно определяться начало течения срока исковой давности по искам об истребовании земельного участка из собственности граждан и юридических лиц.

Так, Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28 января 2025 года № 3-П указал, что интересы защиты права собственности и стабильности гражданского оборота предопределяют не только установление судебного контроля за обоснованностью имущественных притязаний одних лиц к другим, но и введение в правовое регулирование норм, которые позволяют одной из сторон блокировать судебное разрешение имущественного спора по существу, если другая сторона обратилась за защитой своих прав спустя значительное время после того, как ей стало известно о том, что ее права оказались нарушенными. В гражданском законодательстве указанным целям служит институт исковой давности, под которой Гражданский кодекс Российской Федерации понимает срок для защиты права по иску лица, чье право нарушено (статья 195). Исковая давность имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных прав приводило бы к ущемлению прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов.

В указанном постановлении отмечено, что первое по времени из указанных обстоятельств - появление на земельном участке видимых признаков его освоения правообладателем, либо отображение в кадастре недвижимости конкретных сведений о расположении участка, либо правовой спор, из содержания которого уполномоченному органу (организации) должно было стать очевидным, что в Единый государственный реестр недвижимости внесено право гражданина на земельный участок, либо отмена органом публичной власти правового акта, которым земельный участок был предоставлен, - должно рассматриваться в качестве дня, с которого начинается течение срока исковой давности, если судом из обстоятельств конкретного дела не будет установлено, что истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права раньше.

Споры о границах земельных участков.

К данным категориям споров относятся споры по поводу определения границы между смежными земельными участками. Очень часто данные споры заявляются вместе с требованиями об освобождении ответчиком занятой части земельного участка истца.

Как уже указывалось выше, с точки зрения правопорядка границы земельного участка являются характеристикой, определяющей формирование данного объекта гражданского оборота. По этой причине они подлежат обязательному установлению и отражению в Едином государственном реестре недвижимости.

Вместе с тем, в силу различных исторических причин во многих случаях, у собственников земельных участков, несмотря на наличие соответствующих оснований собственности, отсутствовали или отсутствуют документы, определяющие границы.

Важной особенностью данных дел является то, что спор подлежит разрешению судом в любом случае, поскольку суд не связан доводами сторон о конкретных вариантах местоположения границ земельных участков и может по своему усмотрению определить местоположение спорной границы, руководствуясь законом, подлежащим применению, и учитывая заслуживающие внимания интересы собственников смежных земельных участков. На это, в частности, указано в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 20 июня 2017 года № 38-КГ17-5. По этой причине, в случае установления того, что предложенный сторонами вариант установления границы не может быть принят, суд не может отказать в иске, и обязан установить границу в соответствии с требованиями законодательства.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 6 февраля 2017 года № 310-ЭС16-10203, требование (исковое требование) об установлении (определении) границ земельного участка является самостоятельным способом защиты, направленным на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка при наличии возражений заинтересованного лица, выдвинутых, в частности, в рамках процедуры согласования границ. Итогом рассмотрения указанного требования должен быть судебный акт, которым будет установлена смежная граница между земельными участками по координатам характерных точек. На основании судебного акта сведения об установленной границе вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

Выше отмечалось, что порядок определения и установления границ земельных участков, регулируется специальным законодательством.

В этой связи, при разрешении указанных споров необходимо прежде всего выяснять установлены ли границы истца и ответчика в соответствующем порядке и отражены ли сведения о них в Едином государственном реестре недвижимости. В случае, если границы были установлены и сведения о них отражены в Едином государственном реестре недвижимости, они по общему правилу считаются действительными, действует так называемая презумпция их достоверности, которая должна быть опровергнута другой стороной.

В том случае, если сведения о смежной границе земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости, юридически значимым обстоятельством является установление того, правильно ли была определена граница и верные ли сведения о смежной границе внесены в Единый государственный реестре недвижимости. В этой связи, возможным средством правовой защиты является иск о признании установленной границы недостоверной и определении (установлении) границы в существующих границах.

Установление правильности фиксации и отражения границ смежной границы земельных участков в Едином государственном реестре подразумевает проверку оснований для описания данной границы в Едином государственном реестре недвижимости именно в указанных координатах и, как следствие, правильности её установления при проведении соответствующих кадастровых работ.

По общему правилу, установленному Федеральным законом от 13июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», границы земельных участков должны соответствовать, прежде всего, правоустанавливающим документам.

При этом, часть 1 статьи 39 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» устанавливает, что в любом случае, местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу части 3 статьи 39 Федерального закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:

1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);

2) пожизненного наследуемого владения;

3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);

4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).

Частью 4 статьи 40 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» предусмотрено, что если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его представителем и такое лицо или его представитель представили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью.

В силу части 5 статьи 40 Федерального закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке.

В этой связи, внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о смежной границе земельных участков, как правильных и верных границ, предполагает их согласование всеми смежными землепользователями. При отсутствии данного согласования данные границы не могут рассматриваться как правильно определённые и сведения о них не могут быть включены в Единый государственный реестр недвижимости.

Аналогичная позиция выражена Верховным судом Российской Федерации в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 31 июля 2024 года № 305-ЭС24-4547 по делу № А40-36896/2021.

Так, при рассмотрении гражданского дела по иску Д. и Д. к М. и М. об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, установлении и согласовании границы земельного участка в соответствии с координатами, обязании перенести забор между смежными земельными участками, и об установлении границ земельного участка и обязании перенести надворную постройку, судебная коллегия указала, что из содержания положений части 3 статьи 40 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» следует, что граница подлежит согласованию со всеми лицами, которые имеют смежный земельный участок в фактическом владении и заинтересованы в правильном определении границы. Из материалов настоящему дела следует, что сведения о земельном участке, принадлежащего ответчикам, в том числе о смежной границе с земельным участком истцов, внесены в Единый государственный реестр недвижимости и считаются юридически определёнными.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, смежная граница и её местоположение ответчиками с истцами при проведении кадастровых работ по установлению границ в 2022 году не согласовывались.

При этом, исходя из части 3 статьи 40 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», вопреки доводам апелляционной жалобы, данная граница подлежала согласованию с Д. и Д., которые фактически являлись землепользователями и владельцами земельного участка с 10 июня 1998 года.

В этой связи, вопреки доводам апелляционной жалобы М., границу смежных земельных участков, сведения о которой отражены в Едином государственном реестре недвижимости, нельзя признать согласованной и, как следствие, установленной в соответствии с требованиями законодательства.

По этой причине, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что сведения о смежной границе подлежат исключению из Единого государственного реестра недвижимости.

(Апелляционное определение по делу № 33-8141/2024 от 28 ноября 2024года).

Как указывалось выше, границы должны прежде всего соответствовать правоустанавливающим документам. Однако необходимо учитывать, что не во всех случаях в самом правоустанавливающем документе данные границы определены правильно, в соответствии с требованиями закона.

Так, при рассмотрении иска ряда граждан к администрации муниципального образования и к другим гражданам об определении границ земельного участка, признании незаконными постановлений администрации Первомайского района Оренбургской области, признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки было установлено, что принадлежащий истцам земельный участок расположен под многоквартирным жилым домом и является собственностью всех собственников данного многоквартирного жилого дома. При этом, границы данного земельного участка были установлены и определены на основании постановления органа местного самоуправления.

Вместе с тем, при проведении процедуры образования данного земельного участка, необходимо было учесть местоположение границ и размер данного земельного участка в границах застроенной территории, с учетом фактического землепользования (ограждения, строения, проезды, проходы, огород), то есть выполнить требования части 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации и части 9 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», в редакции действовавших на момент межевания (образования) земельного участка. Выявленные нарушения также повлекли за собой появление ошибки при образовании земельного участка ответчика, дата (период) образования которого позднее даты (периода) образования земельного участка под многоквартирным жилым домом.

При образовании земельного участка под многоквартирным жилым домом были нарушены требования действующего законодательства – пункт 4 статьи 11.9 и пункт 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации и не учтён фактический сложившийся порядок пользования территории, занятой под эксплуатацией многоквартирного жилого дома с прилегающей к нему территорией, используемой под строениями, проездами, проходами, ограждениями, огородом.

Так, в соответствии с действующими в настоящее время Методическими рекомендациями по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (утверждены Приказом Минстроя России от 7 марта 2019 года № 153/пр), границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы все объекты, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, были расположены в границах образуемого земельного участка (подпункт 3 пункта 4 указанных Методических рекомендаций).

Согласно пункту 5 Методических рекомендаций размер образуемого земельного участка рекомендуется определять, исходя из:

1) площади многоквартирного дома, то есть суммарной общей площади всех квартир в таком доме, площади всех нежилых помещений и помещений вспомогательного использования в таком доме;

2) территории, необходимой для обеспечения функционирования (обслуживания) площади многоквартирного дома, с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в многоквартирном доме, обслуживания данного дома и иных объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также доступ к такому дому и иным подобным объектам;

3) плотности застройки элемента планировочной структуры, в границах которого расположен соответствующий многоквартирный дом,

4) наличия на прилегающей к многоквартирному дому территории элементов благоустройства, созданных при финансовом участии собственников помещений в многоквартирном доме в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды», с учетом утвержденного органами местного самоуправления дизайн-проекта благоустройства дворовой территории.

В пункте 6 Методических рекомендаций указывается, что при образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется рассматривать объекты, принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. В границы такого земельного участка целесообразно включать земли и земельные участки, на которых расположены трансформаторные подстанции, тепловые пункты, объекты инженерной инфраструктуры, в том числе сети инженерно-технического обеспечения, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, площадки для отдыха, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома.

Поскольку установлено, что земельный участок был сформирован в 2011 году с существенным нарушением законодательства, действующим на тот момент, его границы определены неверно, доводы апелляционной жалобы о законности вынесенного постановления в части установления границ и определения площади земельного участка, являются несостоятельными и основаны на ошибочном толковании норм материального права.

(Апелляционное определение по делу № 33-1944/2024 от 29 августа 2024 года).

Поскольку правильность определения границ требует специальных познаний, важное значение имеет назначение по делу соответствующих экспертиз. При этом, для того, чтобы полученные результаты экспертизы имели доказательственное значение, при её назначении необходимо чётко понимать какие фактические обстоятельства суду необходимо установить по результатам экспертного исследования. В этой связи, определяющее значение имеет правильное формулирование и постановка вопросов перед экспертами. Данные вопросы должны формулироваться таким образом, чтобы ответы на них, данные экспертом, могли быть положены в качестве установленных фактических обстоятельств и не носили по своему содержанию пустой характер, то есть не были направлены на установление обстоятельств, не имеющих правового значения для дела.

Исходя из этого, при назначении по делам данной категории землеустроительных экспертиз судам следует ориентироваться на обстоятельств определения местоположения границ земельного участка: в первую очередь, при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. И лишь в случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более.

Варианты вопросов при назначении экспертиз должны формулироваться, исходя из предмета и основания иска. Общий перечень вопросов по данной категории споров может быть сформулирован следующим образом:

1) каково местоположение границы между земельным участком с кадастровым номером 1, расположенным по адресу …… и кадастровым номером 2, расположенным по адресу …….. исходя их сведений, содержащихся в документах, подтверждающих право на земельные участки?

2) каково местоположение границы между земельными участками с кадастровыми номерами № 1 и № 2 исходя из сведений, определявших местоположение границ земельных участков при их образовании, в случае отсутствия в документах, подтверждающих право на земельные участки сведений об их местоположении?

3) соответствует ли местоположение границ земельных участков с кадастровыми номерами № 1 и № 2 по данным Единого государственного реестра недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, подтверждающих право на земельные участки или при отсутствии таких документов сведениям, содержащимся в документах, определявших местоположение границ земельных участков при их образовании?;

4) какова данная граница, соответствующая на местности пятнадцать и более лет, закреплённая с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границы данного земельного участка (при отсутствии сведений в документах, определявших местоположение границ земельных участков при их образовании)?

5) была ли при проведении межевания допущена реестровая ошибка? Если да, то в чем она выразилась и каковы способы её устранения?

6) какова причина несоответствия границ земельного участка № 1, отраженным в Едином государственно реестре недвижимости, фактическим границам данного земельного участка?

7) соответствуют ли границы, указанные в Единым государственном реестре недвижимости границам по межевому плану, согласованному землепользователями?

8) соответствуют ли фактические границы земельного участка межевому плану, согласованному землепользователями?

Также следует обратить внимание на еще одну специфику дел о границах. По данным делам одним из способов защиты нарушенного права является устранение реестровой ошибки. Вместе с тем у судов не всегда присутствует правильное понимание, что является реестровой ошибкой.

В силу пунктов 3 и 4 статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению суда в случаях, если существуют основания полагать, что исправление реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

Под реестровой ошибкой понимается техническая ошибка, которая приводит к неверному отражению координат характерных точек земельного участка или иных характеристик объекта недвижимости и как следствие к нарушению интересов правообладателей. Реестровая возможна только в отношении границ земельного участка, сведения о которых отражены в Едином государственном реестре недвижимости. Ситуация реестровой ошибки характерна тем, что фактическая граница остаётся неизменной, меняются только её координаты, отражённые в Едином государственном реестре ввиду неправильности их описания и определения. Как только судом установлены обстоятельства того, что происходит фактическое изменение границы, реестровая ошибка отсутствует.

Так, при рассмотрении гражданского дела по иску С. к П. и Р. об устранении препятствий в пользовании имуществом и по встречному иску П. к С. об исправлении реестровой ошибки судебная коллегия на основании заключения экспертов, а также дополнений к заключению экспертов установила, что в соответствии с межевым планом от 5 марта 2013 года были проведены работы по уточнению границ земельного участка истца по первоначальному иску. При подготовке указанного межевого плана использовались пункты сети 2 класса ОМС 21 и ОМС 24, то есть съёмочные сети более низкого порядка. При этом, на схеме 4 заключения отражено, что фактические границы участка не соответствуют границам данного земельного участка, внесённым в Единый государственный реестр недвижимости по всему периметру участка Фактический контур по всем границам смещён. Такое смещение может быть обусловлено наличием реестровой ошибки в границах участка, выраженной в неверном определении значения координат измеряемых точек, в том числе, учитывая использование при кадастровых работах сети геодезического обоснования более низкого порядка. Исходя из данных обстоятельств, судебная коллегия пришла к выводу о наличии в сведениях Единого государственного реестра недвижимости реестровой ошибки. Данная реестровая ошибка, связана с неверным отражением координат местоположения смежной границы между земельными участками, ввиду чего произошло смещение контура границ, отраженных в Едином государственном реестре по сравнению с фактическими границами земельного участка. В этой связи, вопреки доводам апелляционной жалобы С., сведения о границе земельного участка, содержащиеся с технической ошибкой в акте согласования границ и, как следствие, в дальнейшем отраженные в Едином государственном реестре недвижимости, не могут являться юридически правильными и установленными в соответствии с требованиями законодательства.

(Апелляционное определение по делу № 33-1176/2025 от 5 марта 2025года).

Споры об использовании земельных участков.

Данные споры возникают в связи с нарушением условий владения земельных участков, в том числе и в случае ненадлежащего исполнения договорных обязательств об использовании земельных участков (например, по договору аренды). К данным спорам относятся споры об устранении препятствий в пользовании земельным участком, под которым понимается ситуация, когда имеется владение лица над земельным участком, однако оно затруднено ввиду действий ответчика (например, затруднён проход к земельному участку, создаются ограничения в возможности использования части земельного участка), об установлении сервитута. Также к данной категории споров относятся дела об определении порядка пользования или разделе земельного участка между участниками долевой собственности на него.

При разрешении данных споров, необходимо устанавливать обстоятельства нарушения прав истца действиями ответчика и в случае установления данных обстоятельств, определять способ устранения данных нарушений.

Так, Е., Е. и Т. обратились в суд с иском к Г. о прекращении нецелевого использования земельного участка. В обоснование требований они указали, что Г. является собственником смежного с ними земельного участка. На своём земельном участке Г. расположил жилой дом, используемый для коммерческой деятельности – размещение гостиницы, сауны, ресторана. Вместе с тем, земельный участок Г. относится к категории земли населенных пунктов с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства. Следовательно, Г. использует принадлежащий ему земельный участок не по целевому назначению. Нецелевым использованием данного земельного участка нарушаются их права, как владельцев жилых домов, расположенных на соседних земельных участках. Так, функционирование гостиницы и сауны связано с ежедневным скоплением и парковкой вблизи принадлежащих им земельных участков автомашин, что создаёт неудобства, в том числе и при использовании принадлежащих им земельных участков; работа кухни ресторана загрязняет воздух; посетители гостиницы и сауны зачастую находятся в состоянии алкогольного опьянения, мусорят и нарушают тишину; коммунальные сети не предназначены для коммерческой эксплуатации и не выдерживают нагрузку, что приводит к авариными ситуациям.

На основании изложенного, истцы просили суд обязать Г. прекратить нецелевое использование земельного участка.

Решением суда первой инстанции исковые требования истцов были удовлетворены.

Оставляя данное решение без изменения и отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы Р., судебная коллегия указала, что из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок Г., категория земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (код 2.1 приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/4012 «Об утверждении классификаторов видов разрешенного использования земельных участков»).

В качестве дополнительного вида разрешенного использования указано бытовое обслуживание (код 3.3 приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/4012 «Об утверждении классификаторов видов разрешенного использования земельных участков»).

Таким образом, размещение гостиницы с сауной и кафе на земельном участке с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, как правильно установил суд первой инстанции, является нарушением его разрешенного использования и не соответствует целевому виду использования земельного участка. Обстоятельства использования земельного участка именно для осуществления предпринимательской деятельности для размещения гостиницы, сауны и кафе, а также предоставления именно развлекательных услуг, подтверждается и общедоступными сервисами объявлений и навигации. Так, согласно общедоступным сведениям информационного сервиса по предложению услуг «Авито», на спорном земельном участке действительно предлагаются услуги развлекательного комплекса – кафе, сауна, гостиница. Имеется прейскурант цены стоимости услуг, размещены фотографии, а также отзывы лиц, пользующихся данными услугами. Из данных отзывов следует, что использование земельного участка именно в предпринимательской деятельности происходит постоянно.

(Апелляционное определение по делу № 33-2371/2024 от 9 апреля 2024года).

Как указывалось выше, исходя из того, что земельный участок является трёхмерным объектом, правовой охране подлежит не только поверхность земли, но и воздушное пространство в границах земельного участка. Ввиду этого, препятствия в использовании воздушного пространства также подлежат устранению.

Так, П. и П. обратились в суд с иском к Ц. об устранении препятствий в пользовании. В обоснование иска они указали, что Ц. является собственником соседнего с ними земельного участка и жилого дома по правой меже. Жилой дом Ц. построен с нарушением действующих норм, так крыша жилого дома не оборудована снегозадержателями и водоотведением, в связи с чем, периодически на их земельный участок в зимний период происходит падение снега, стечение дождевых и талых вод, что создает угрозу жизни, здоровью и причинения вреда имуществу.

Кроме того, ответчик оборудовал вывод дымоходной трубы из стены гаража на сторону их участка, что нарушает нормы и правила пожарной безопасности.

На основании изложенного, просили суд обязать ответчика Ц. осуществить установку снегозадерживающих барьеров с двух сторон крыши и водоотливов на принадлежащем ему жилом доме, с учётом отведения выхода трубы в сторону своего земельного участка, и убрать дымоходную трубу, которая расположена со стороны принадлежащего им земельного участка, так как она не соответствует нормам установки.

В свою очередь Ц. обратился со встречным иском. В его обоснование он указал, что П. и П. от электрического столба – опоры воздушной линии электропередач, находящейся напротив земельного участка, через территорию его земельного участка, провели к своему дому линию электропередач. Низко висящие провода затрудняют ему использование земельного участка, в частности, данный электропровод мешает в обслуживании жилого дома и осуществлению дальнейшего ремонта. Какого-либо согласия на прохождение линий электросетей через земельный участок он не давал. Вдоль линии электропередачи правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства предусмотрена охранная зона, однако, в данном случае линия проходит буквально в полуметре от его дома, что является нарушением и создает угрозу жизни и здоровью. Перенос опоры линии электропередачи возможен по инициативе абонента в рамках договора об оказании услуг по выносу объектов электросетевого хозяйства, заключаемого между абонентом и энергоснабжающей организацией.

В связи с указанными обстоятельствами, Ц. просил суд обязать П. и П. перенести линию электропередач, проходящую возле принадлежащего ему жилого дома и через его земельный участок, за границу земельного участка.

Решением суда первой инстанции исковые требования П. и П. удовлетворены частично. Судом постановлено: обязать Ц. установить водоотведение крыши дома, выходящей на сторону земельного участка П. и П.

В удовлетворении остальных исковых требований П. и П. было отказано. Также было отказано в удовлетворении встречного иска Ц.

Отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований и отказа в удовлетворении встречного иска Ц., судебная коллегия указала следующее.

В статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу статей 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Из положений статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; самовольного занятия земельного участка; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Из приведенных положений действующего законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что при разрешении спора об устранении препятствий юридически значимыми и подлежащими доказыванию являются обстоятельства наличие или отсутствие нарушений прав истца действиями ответчика.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования П. и П. об обязании оборудования ответчиком Ц. кровли крыши жилого дома водоотведением, суд первой инстанции ограничился лишь ссылкой на нарушение ответчиком требований СНиП, не установив юридически значимые обстоятельства по делу, а именно, что из-за действий Ц. нарушаются права истцов в виде подтопления земельного участка и потери целостности и нормальной безопасности по эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих истцам.

В данном случае из представленных в материалы дела фотоматериалов следует, что скат кровли крыши жилого дома ответчика Ц. направлен в сторону его земельного участка, при этом оборудован снегозадерживающими устройствами. Кроме того жилой дом истцов П. и П. находится на удаленном расстоянии от жилого дома ответчика Ц. и соответственно забора, разделяющего смежные земельные участки сторон.

Согласно пояснениям сторон в суде первой и апелляционной инстанций дождевые массы с крыши жилого дома Ц. падают на забор, разделяющий смежные земельные участки, а также на земельный участок самого Ц. При этом, П. данные обстоятельства подтвердил в суде апелляционной инстанции.

Учитывая скат кровли крыши жилого дома ответчика Ц. и местоположение дома относительно построек истцов по первоначальному иску, установленный забор, разделяющий межевую границу, а также пояснения сторон, что сход атмосферных осадков со ската кровли жилого дома Ц. осуществляется на его земельный участок, то есть внутрь забора, разделяющего спорные земельные участки, судебная коллегия пришла к выводу, что скат крыши жилого дома ответчика не может создавать угрозу жизни и здоровью истцам П. и П., проживающим на соседнем земельном участке, угрозу разрушения их имущества, а также препятствия в пользовании их земельным участком, жилыми и нежилыми строениями, расположенными на нем.

Также из совокупности представленных в материалы дела доказательств следует, что воздушная линия электропередачи, проходящая к жилому дому П. и П., проведена на установленном законом расстоянии 0,34м. от угла жилого дома Ц.

Между тем, прохождение воздушной линии электропередач на указанном расстоянии, в непосредственной близости от крыши дома и над земельным участком Ц., создает угрозу нарушения права собственности Ц. при производстве строительных работ по утеплению стен дома и в дальнейшем обслуживании данной стены, тем самым обуславливает ограничение прав Ц. в полном мере распоряжаться и пользоваться принадлежащим им имуществом, по своему собственному усмотрению.

Судебная коллегия отметила, что в силу пункта 3 статьи 261 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. По этой причине, невозможность в полной мере использовать воздушное пространство над принадлежащим ему земельным участком, объективно создаёт препятствия для Ц., как собственника земельного участка, в полной мере его использовать для собственных нужд, что нельзя признать законным и обоснованным.

Исходя из этого, судебная коллегия пришла к выводу, что расположение воздушной линии электропередач на указанном расстоянии и непосредственной близости от крыши дома Ц. нарушает право собственности последнего, поскольку препятствует ему в полном объеме использовать принадлежащий ему земельный участок, так и использовать домовладение, как в настоящее время при проведении строительных работ по утеплению наружной стены дома, так и в будущем при осуществлении обслуживания данной стены, а также создает угрозу жизни и здоровью.

(Апелляционное определение по делу № 33-7307/2023 от 19 октября 2023 года).

С данными выводами суда апелляционной инстанции согласился и суд кассационной инстанции (кассационное определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции № 88-2349/2024 от 29 января 2024 года).

Необходимо учитывать, что в силу требований публичного порядка, в отношении земельного участка могут устанавливаться ограничения его использования, возлагающие на собственника (или пользователя) обязательность соблюдения данных ограничений.

Так, общество обратилось в суд с иском к гражданину об обязании восстановить положение, обеспечивающее безопасную эксплуатацию линии электропередач. В обоснование исковых требований оно указало, что ему принадлежит высоковольтная линия электропередач, с датой постройки, а также датой ввода в эксплуатацию 1967 год. Персоналом организации было установлено нарушение охранной зоны в пролетах опор № 94-95 (земельный участок не состоит на кадастровом учете). Нарушение выражено в строительстве хозяйственной постройки – теплицы, предназначенной для выращивания рассады и растений, под проводами высоковольтной линии электропередачи без согласования с сетевой организацией. О нарушении охранной зоны линии электропередач и необходимости устранения указанного нарушения было сообщено собственнику хозяйственной постройки, который добровольно в установленный срок года нарушения не устранил.

В связи с указанными обстоятельствами, общество просило суд обязать гражданина восстановить положение, обеспечивающее безопасную эксплуатацию линии электропередач, путем сноса хозяйственной постройки в виде теплицы, предназначенной для выращивания рассады, расположенной непосредственно под проводами воздушной линии электропередач.

Гражданин обратился со встречным иском к обществу о переносе линии электропередач.

Решением районного суда исковые требования общества были удовлетворены и в удовлетворении встречного иска гражданина отказано.

Соглашаясь с решением суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы гражданина, судебная коллегия указала следующее.

В соответствии с подпунктом 8 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации и подпунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земельного участка определяется исходя из его принадлежности к определенной категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и специальными требованиями законодательства, которыми могут устанавливаться ограничения использования участка.

Согласно положениям подпункта 1 пункта 2 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации одним из установленных законодательством ограничений является нахождение земельного участка в зоне с особыми условиями использования территорий.

В силу подпункта 3 статьи 105 Земельного кодекса Российской Федерации охранные зоны объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии) являются зонами с особыми условиями использования территорий.

Подпункты «а» и «б» пункта 1 статьи 104 Земельного кодекса Российской Федерации определяют, что зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются, в том числе, в целях защиты жизни и здоровья граждан и обеспечения безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики.

Требования к установлению охранных зон объектов электросетевого хозяйства установлены Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, которые утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009года № 160 (далее – Правила).

При этом, в силу пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 февраля 2023 года № 270 «О некоторых вопросах использования земельных участков, расположенных в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства», вступившего в силу 1 сентября 2023года, со дня вступления в силу настоящего постановления ограничения и иные особые условия использования земельных участков в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства, которые были установлены до дня вступления в силу настоящего постановления, определяются в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 года № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» (в редакции настоящего постановления);

требования к параметрам зданий, сооружений, если их размещение допустимо, предусмотренные Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009года № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» (в редакции настоящего постановления), не применяются в следующих случаях:

- здание, сооружение были размещены в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства до дня вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009года № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон»;

- до вступления в силу настоящего постановления размещение зданий, сооружений было согласовано владельцем объекта электросетевого хозяйства в соответствии с требованиями действовавших на дату такого размещения нормативных правовых актов.

Поскольку расположение спорного объекта в охранной зоне было выявлено в 2021 году (именно на это указано в предписании от 19 апреля 2021 года), то есть он был размещён после вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 года № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», и его размещение не было согласовано с владельцем объекта электросетевого хозяйства в соответствии с требованиями действовавших на дату такого размещения нормативных правовых актов, к возникшим спорным правоотношениям должны применяться Правила, в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 18февраля 2023 года № 270 «О некоторых вопросах использования земельных участков, расположенных в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства».

Согласно пункту 2 Правил особые условия использования территорий в границах охранных зон устанавливаются в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства.

Согласно правовым позициям Конституционного Суда Российской Федерации, установление охранных зон электрических, тепловых сетей, нефтепроводов и т.д. направлено не только на обеспечение энергетической и экологической безопасности указанных объектов при их эксплуатации, но и на предотвращение аварий, катастроф и иных возможных неблагоприятных последствий и тем самым на защиту жизни и здоровья граждан, а в силу статей 2, 7 и 41 Конституции Российской Федерации жизнь и здоровье человека – высшее благо, без которого утрачивают свое значение другие блага и ценности (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 28 сентября 2017 года № 1915-О), определение Конституционного Суда Российской Федерации от 13 октября 2022 года №2667-О).

Таким образом, режим особого использования земельных участков в охранных зонах объектов электросетевого хозяйства действует независимо от наличия вещных прав на такие земельные участки у владельцев сетей и направлен он, прежде всего, на обеспечение безопасности эксплуатации самого объекта, а также любых лиц при их нахождении или осуществлении деятельности на соответствующей территории.

Из положений Правил следует, что данный нормативный акт устанавливает два вида ограничений в отношении охранных зон:

1) безусловный запрет осуществления любых действий, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров.

Перечень случаев, при которых установлен такой запрет, содержится в пункте 8 и в пункте 9 Правил (для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт). Согласно материалам дела (в частности инвентарной карточке учёта и паспорту воздушной линии электропередачи), линия электропередачи имеет напряжение 10 кВ., что составляет 10000 вольт. В пункте 9 Правил, для объектов электросетевого хозяйства напряжением более 1 000 вольт запрещается складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных, материалов; размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи)

2) размещение зданий и сооружений при соблюдении параметров, что определено в пункте 10 Правил.

Таким образом, собственники объектов электросетевого хозяйства, в случае совершения в охранной зоне предусмотренных пунктами 10 - 11 Правил действий без согласования с владельцем объекта электросетевого хозяйства при обращении в суд с требованием об устранении нарушений использования земельных участков сетевой организации следует доказать не только сам факт совершения действий (например, возведение без соответствующего согласования в охранной зоне здания или сооружения либо размещение гаражей и автостоянок в охранных сетях объектов напряжением менее 1 кВ), но и угрозу нарушения безопасной работы объектов электросетевого хозяйства или создания угрозы жизни либо здоровью неопределенного круга лиц в связи с совершаемыми действиями.

В то же время из системного толкования положений Правил в совокупности с положениями статьи 1079 Гражданского кодекса нарушение безусловных запретов деятельности, установленных пунктами 8 - 9 Правил, создает неопровержимую презумпцию нарушения безопасной работы объектов электросетевого хозяйства и само по себе является основанием для удовлетворения требований сетевой организации об устранении нарушений охранной зоны. В соответствии с пунктом 12 Правил gри обнаружении в охранных зонах зданий и сооружений, размещенных с нарушением требований пункта 10 настоящих Правил, а также фактов осуществления деятельности (действий) с нарушением требований пунктов 8, 9 и 11 настоящих Правил владельцы объектов электросетевого хозяйства направляют заявление об этих фактах в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий федеральный государственный энергетический надзор, и вправе в соответствии с законодательством Российской Федерации обратиться с требованием об устранении допущенных нарушений в суд и (или) органы исполнительной власти, уполномоченные на рассмотрение дел о соответствующих правонарушениях.

В данном случае, в нарушение установленного пунктом 9 Правил, ответчик расположил хозяйственную постройку – теплицу. При этом, данная теплица используется им для выращивания и хранения рассады и овощей. Согласно заключению эксперта проведённой по делу экспертизы, расположение постройки в виде теплиц под линией электропередач создаёт угрозу жизни и здоровью проживающих в домовладении, граждан и иных третьих лиц, в том числе их имуществу. При нахождении линии электропередачи над хозяйственной постройкой и над земельным участком создаётся угроза жизни и здоровью проживающих в домовладении, граждан и иных третьих лиц, в случае обрыва, замыкания линии электропередач существует угроза возникновения пожара хозяйственной постройки, а также поражения электрическим током.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, общество доказало, а суд первой инстанции правильно установил, что размещенное в охранной зоне имущество гражданина обладает признаками хранилища, размещение которого, в силу пункта 9 Правил, запрещено. При этом, размещение данного объекта в охранной зоне нарушает безопасную работу объектов электросетевого хозяйства и создает угрозу жизни либо здоровью неопределенного круга лиц.

(Апелляционное определение по делу № 33-2345/2024 от 9 апреля 2024года).

Правильность выводов суда первой и апелляционной инстанции была подтверждена и кассационным судом (кассационное определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 12 августа 2024 года № 88-19510/2024).

Анализ практики рассмотрения дел, связанных с разрешением земельных споров, показал, что судами в целом правильно применяются нормы материального права. Однако не во всех ситуациях правильно определяются юридически значимые обстоятельства, а также понимается и определяется суть и содержание заявленного спора. Исходя из этого, допускаются ошибки при разрешении споров. В целях недопущения данных ошибок, рекомендуется судьям изучать практику Верховного Суда Российской Федерации по разрешению земельных споров по конкретным делам, практику Оренбургского областного суда, сформированную по результатам проверки законности судебных актов в апелляционном порядке, а также применять на практике положения, изложенные в настоящем обобщении.

Судебная коллегия по гражданским делам

Оренбургского областного суда